【司法書士試験】物権「地上権・区分地上権」（第265条から第269条の2）

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【民法物権】論点「地上権」ガチ解説

物権の全体像

民法物権の全体像と条文

地上権の「基本性質」と「賃借権との違い」

地上権は極めて強力な『物権』であるため、
地主の承諾なしに自由な譲渡・転貸・抵当権設定ができ、
地主は修繕義務を負わず、自らの力で妨害排除もできる！

国民的アニメのストーリー風
空き地に自分だけの秘密基地（建物）を建てたい！」
要件：
のび太くんが、地主の神成さんから「この空き地に家を建てていいよ」という地上権を設定してもらった場合。
効果：
のび太くんは、神成さんの土地を使って、自分の秘密基地（工作物）を所有する権利を持ちます。
【原則】：
のび太くんは、自分の地上権をスネ夫に勝手に売ることができます。
神成さんに「売っていいですか？」と聞く必要はありません 。
【例外】：
もし設定した目的が「建物の所有」なのに、勝手に「木を植えて森にする（竹木の所有）」といった、目的外の使用をすることは許されません。

他人の土地を借りて、自分の建物（工作物）を建てたり、木を植えたりして、その土地をガッツリ支配できる強力な「物権」について定めた条文。
借りる権利（賃借権）とは違い、他人に自由に売ったり貸したりできるのが特徴です。

条文の文言
「他人の土地」：
自分以外の誰かが所有している土地。
1筆の土地の「一部」であっても設定可能です 。
これは賃借権の場合も同様である。
理由：たしかに所有権は「一物一権主義」により一部には成立しませんが、地上権や賃借権のような「利用権」は、分筆手続きをしていなくても「一筆の土地の一部」に設定することは可能

「工作物又は竹木を所有するため」：
地上権を認める「目的」を限定しています。
工作物：建物、地下鉄のトンネル、電柱、橋など 。
竹木：竹や木のこと。

「土地を使用する」：
単に通り過ぎるだけでなく、建物を建てるなどして全面的に使うこと 。

地上権は「所有権以外の財産権」であるため、時効取得の対象となる。

【地上権は独立した強力な「物権」である】
⇒地上権は、土地所有者（地主）の承諾なく自由な処分（譲渡や転貸など）が可能
もし、地上権を処分できない特約があったとしても債権的な効力しか有せず、これを第三者に対抗できない。
これに対し、土地賃借権は単なる「債権（人に対する権利）」であるため、賃貸人の承諾がなければ、譲渡や転貸をすることができない。
⇒自由な処分＝売却だけでなく、地上権に抵当権を付けられる
⇒所有権と同様に「物権的請求権（妨害排除請求権等）」を行使可能
⇒地上権は当然に地主への登記請求権を持つ
これに対し、「債権（あなただけの効力）」である賃借権は、特約がない限り当然には登記請求権を持ちません
⇒地上権者に強い権利を認める代わりに、土地所有者（地主）は、土地を利用できる状態に修繕するなどの積極的な義務は負わない。地上権者が土地を直接支配して利用するのを「受忍する（邪魔しない）」という消極的な義務を負うにとどまる。
これに対し、土地賃借権は債権である賃貸借契約の場合、賃貸人（地主）は、借主が目的物を使用収益できるようにする積極的な義務を負うため、「修繕義務」を負う（第606条1項）
⇒「地代」の有無：
地上権：地代（レンタル料）を払わない「無償」の設定も可能です。
賃借権：必ず「賃料」を払わなければ成立しません。

建物の所有を目的とする地上権（借地権）と、土地賃借権は同じ対抗要件の特例（借地借家法の適用）がある
⇒ルール（借地借家法第10条1項）：地上権自体の登記がなくても、その土地の上に「地上権者名義で登記された建物」を所有していれば、第三者に対して地上権を主張（対抗）することができる。これは土地賃借権の場合と全く同じ扱いである。

地上権の「基本性質」：過去問厳選コレクション

論点名：地上権の処分の自由と特約
甲がその所有するA土地につき乙との間で地上権設定契約を締結した場合に、乙が甲の承諾を得ないでA土地を第三者丙に賃貸し、引渡しをしたときでも、甲は、丙に対して、A土地の明渡しを請求できない。

論点名：一筆の土地の一部への地上権・賃借権の設定
土地の賃貸借は、一筆の土地の一部を目的とすることができるが、地上権は、一筆の土地の一部を目的として設定することができない。

論点名：地上権を目的とする抵当権設定
AがB所有の甲土地の利用権として地上権を有する場合において、Aは、当該利用権を目的とする抵当権を設定することができる。

論点名：地上権の時効取得
AがB所有の甲土地の利用権として地上権を有する場合において、当該利用権は、時効により取得することができる。

論点名：借地借家法に基づく対抗要件（地上権・賃借権）
建物の所有を目的とする土地の賃借権を有する者は、その土地の上に登記されている建物を所有するときは、その賃借権を第三者に対抗することができるが、建物の所有を目的とする地上権を有する者は、地上権の登記をしなければ、その地上権を第三者に対抗することができない。

論点名：土地所有者の修繕義務（地上権と賃借権の差異）
土地の賃貸人は、特約がなくてもその土地の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うが、地上権を設定した土地の所有者は、特約がない限りその土地の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負わない。

論点名：地上権に基づく物権的請求権（妨害排除請求）
Aが「電線路及びこれを支持するための鉄塔を施設し、保持すること」を目的として、Bからその所有する甲土地（一筆の土地）について地上権の設定登記を受けていた。当該地上権が甲土地の全部を対象として設定されたものである場合において、第三者DがAに無断で甲土地の一部に建物を建築したときであっても、当該建物が電線路及び鉄塔にとって支障とならないものであれば、AはDに対して、当該建物の収去を求めることはできない。

地上権の「存続期間」と「地代（お金）」に関するルール

国民的アニメのストーリー風
地上権の地代支払い（スネ夫の土地に秘密基地を！）
要件：
のび太（地上権者）が、スネ夫（土地の所有者）の土地に秘密基地（工作物）を建てるために強力な権利である地上権を設定してもらい、毎月500円の「定期の地代」を払う特約を結んだ場合。
効果：
農地を借りるルール（永小作権）や、一般的なアパートや土地を借りるルール（賃貸借）が、のび太とスネ夫の間にも当てはめられる。
【原則】
のび太はスネ夫に対して、毎月しっかり500円の地代を支払う義務があります。
いつ払うか迷ったときは、アパートの家賃などと同じルール（賃貸借の準用）が適用され、月末払いが原則となります。
【例外（注意！）】
もし、台風などで秘密基地が水没して全く遊べなかった月があったとします。
一般的な感覚だと「使えなかったんだから安くしてよ！」と言いたくなりますが、地上権においては**「不可抗力で土地から利益を得られなくても、地代の免除や減額は請求できない」という厳しい例外ルール（274条の準用）が適用されます。
さらに、のび太がお小遣いを全部お菓子に使ってしまい、「2年以上連続で地代を滞納」**した場合、スネ夫は「約束が違う！もう土地を返すザマス！」と、地上権の消滅を一方的に請求することができます（276条の準用）。

条文構造
【大原則】
地上権は本来「無償」でも成立する権利であるが、特約で「定期の地代」を支払う約束をした場合は、この条文が発動する。
【適用ルール①：永小作権の準用】
地代を支払う場合、まずは同じ物権である「永小作権」のルールが強力に適用される。（例：不可抗力による減額不可、2年以上の滞納で地主から消滅請求される）
【適用ルール②：賃貸借の準用】
上記①のルールでカバーしきれない細かいルール（支払いの時期や、事情変更による地代増減額請求など）については、性質に反しない範囲で、一般的な「賃貸借」のルールを借りてきて適用する。

条文の文言
「第二百七十四条から第二百七十六条までの規定」：
他人の土地で農業等をする「永小作権」における小作料のルールのこと（不可抗力による地代免除の禁止、権利の放棄、2年以上の滞納による消滅請求など）。
「定期の地代」：
毎月や毎年など、定期的に支払う土地の利用料金（※地上権は原則無償でも成立しますが、特約で地代を定めた場合にこの条文が発動します）。
「性質に反しない限り」：
地上権は強力な「物権」であり、賃貸借は「債権」であるため、両者の根本的な違いに矛盾しない範囲に限って、という意味。
「賃貸借に関する規定」：
毎月の家賃や地代をいつ払うか（後払いなど）を定めた、民法上の賃貸借契約のルールのこと。

地代を払う旨の特約は、それを第三者（新しい地主など）に主張（対抗）するためには、地代に関する「登記」が必要です。

永小作権は「物権」という非常に強力な権利であるため、地主の干渉を受けずに自由に土地を使える代わりに、自然災害のリスクもすべて自ら（永小作人）が背負わなければならないという「ハイリスク・ハイリターン」の趣旨が込められています。
他人の土地で農業や牧畜を行う「永小作権」において、台風などの自然災害で大凶作になったとしても、地主に「土地の利用料（小作料）を安くしてくれ！」とは言えないという厳しいルールです。

もし単なる**「賃貸借契約（債権）」**で農地を借りていた場合は話が全く変わります。
賃貸借（民法609条）であれば、「不可抗力で収益が減った場合は、実際の収益額の範囲内まで家賃（賃料）をまけてもらえる」という優しい例外ルールが存在します。

地上権は、永小作権の274条を準用しているので、ハイリスクハイリターン。

274条で「自然災害があっても小作料の減額・免除はできない（自己責任の原則）」と定めていますが、もしその自然災害の被害が甚大で、何年も連続して大赤字が続くような絶望的な状況に陥った場合、いつまでも小作料を払い続けなければならないのはあまりにも酷です。
そこで、一定の厳しい限界ラインを超えた場合に限って、永小作人を地獄の赤字生活から解放してあげる（自分から権利を手放して逃げることを許す）ための救済規定です。

地主への対価（小作料）を支払うことは永小作人にとって最も重要な義務です。
この支払いが長期間にわたって滞るような悪質なケースでは、地主の財産権を著しく害するため、地主の側から一方的にこの強力な権利を叩き潰して（消滅させて）土地を取り戻すことができるというルールです。

条文の文言
「永小作人」：
小作料を払って他人の土地で農業や牧畜を行う権利を持つ人。
「引き続き二年以上」：
「連続して」2年以上という意味であり、通算（合計）で2年という意味ではありません。
「小作料の支払を怠ったとき」：
払うべき期日に小作料を払わなかった（債務不履行）状態のこと。不可抗力による不作であっても小作料は免除されない（274条）ため、お金がなくて払えなかった場合も当然にこれに該当します。
「永小作権の消滅を請求することができる」：
地主の「出ていけ！」という一方的な意思表示だけで、直ちに永小作権という強力な権利を終了させることができるという意味です（形成権といいます）。

国民的アニメのストーリー風
相隣関係の準用（お隣さんとのルールは地上権者にも！）
要件：
のび太（地上権者）がスネ夫の土地に地上権を設定して秘密基地を建てており、そのお隣にはジャイアン（土地所有者）が住んでいる場合。
効果：
のび太とジャイアンの間でも、木の枝が伸びてきた時のルールや、生活排水を流すルールなど（相隣関係の規定）がそのまま当てはめられます。
のび太は「僕は所有者じゃないから関係ない」とは言えません。
【原則】
のび太（地上権者）は、お隣のジャイアン（所有者）との間で、土地の所有者同士と全く同じように相隣関係のルールを守り、また権利を主張することができます。
【例外（注意！）】
のび太とジャイアンの土地の境界線上にブロック塀があったとします。
この塀が**「のび太が秘密基地を建てる（地上権設定）前から」あった場合、その塀はスネ夫（地主）とジャイアンの共有物と推定されます。
のび太とジャイアンの共有物だと推定されるのは、「のび太が秘密基地を建てた後に、二人で新しく塀を作った場合」**に限られます（229条の適用制限）。

お隣さん同士の土地利用のトラブルを防ぐための「相隣関係」のルールは、本来は土地の「所有者」に向けたものですが、これを強力な土地利用権である「地上権」を持っている人にも適用して、円滑に土地を利用できるようにした条文です。

条文構造
【原則】
「相隣関係」の各種ルール（隣の土地を通る、隣から伸びた枝を切るなど）は、土地の所有者同士だけでなく、「地上権者」が絡むお隣さん関係にもすべて適用（準用）される。
【例外：境界線の工作物の共有推定（229条）】
境界線上にある塀などを「お隣さんとの共有物と推定する」というルールだけは、地上権者が土地を借りた「後」に作られた塀にしか適用されない（借りる前からある塀は、地主とお隣さんの共有だからである）。

条文の文言
「地上権者間」：
隣り合う土地の両方を、所有者ではなく地上権者（土地を借りて家や工作物を建てている人）が利用している場合の関係。
「地上権者と土地の所有者との間」：
一方の土地は地上権者が利用し、もう一方の土地は所有者が自ら利用しているという隣接関係。
「第二百二十九条の規定」：
境界線上にあるブロック塀や溝などは、お隣さん同士の「共有」であると推定するというルールのこと。
「地上権の設定後に設けられた場合に限り」：
地上権が設定される「前」から存在した塀などは、もともとの土地所有者同士の共有と考えられるため、あとから来た地上権者に共有の推定を及ぼすのは不適切だからです。

国民的アニメのストーリー風
期間未定の秘密基地（いつまで借りられるの？）
要件：
のび太（地上権者）が、スネ夫（地主）の土地に秘密基地を作るために地上権を設定してもらったが、「いつまで借りるか」という期間を約束し忘れていた場合。
【原則（いつでも放棄可能）】
のび太は、「やっぱり秘密基地はもういいや」と思ったら、「いつでも自由に」地上権を放棄して、スネ夫に土地を返すことができます。
無償で借りているなら、明日いきなり更地にして返してもOKです。
【例外（地代を払っている場合）】
しかし、もしのび太がスネ夫に毎月500円の地代を払う約束だった場合（地代を支払うべきとき）は別です。
スネ夫は毎月の貴重なお小遣い収入（地代）を当てにしているので、のび太がいきなり辞めるのはズルいという話になります。
そのため、のび太は辞める**「1年前」に「来年で辞めるね」と予告するか、今すぐ辞めたいなら「1年分（500円×12ヶ月＝6000円）の地代を即座に払う」**かしなければなりません。
【さらに例外・別ルート（裁判所が決める）】
のび太が秘密基地をとても気に入って全然辞める気配がない場合。
スネ夫は「いったいいつまで俺の土地を使うつもりだ！」と不安になります。
このとき、スネ夫（またはのび太）は裁判所に「期間を決めてください！」とお願いすることができます。
裁判長は「のび太くんの秘密基地は立派な木造建築だから……よし、期間は30年とする！」と、20年〜50年の間で強制的に期間を設定してくれます。

条文構造
【原則】
存続期間を定めなかった場合、地上権者は「いつでも」自由に権利を放棄して土地を返還できる（期間の定めのない権利からの離脱の自由）。
【例外①：有償の場合の制限】
ただし、地代を支払う契約の場合は、地主の不意打ちを防ぐため、「1年前の予告」または「1年分の地代の前払い」という条件をクリアしなければ放棄できない。
【例外②：裁判所による期間決定】
地上権者が自ら放棄しない場合、不安定な状態を解消するため、当事者の請求により「裁判所が20年〜50年の範囲で」存続期間を決定するという救済ルートが用意されている。

地上権を設定する際に「何年間土地を借りるか（存続期間）」を決めなかった場合のルールを定めた条文です。
期間が未定だとお互いに不安定な状態が続くため、地上権者からの自由な離脱（放棄）を認める一方で、地主の地代収入への期待を保護し、最終的には裁判所に期間を決めてもらうことができるというバランスの取れた仕組みになっています。

条文の文言
「地代を支払うべきとき」：
無償（タダ）ではなく、定期的な地代を支払う契約になっていた場合。

当事者の合意により「永久」の地上権を設定することも有効です（大判明36.11.16）
地上権には、永小作権（最長50年：第278条）や賃借権（最長50年：第604条）のような存続期間の上限規定がありません。

法定地上権で、当事者が協議で定めた存続期間がないときは、「30年」となります（借地借家法第3条）
法定地上権であっても借地借家法が適用される。

地上権の放棄の可否は、地代と存続期間の定めがあるかどうかで分類できる：

無償（地代なし）の地上権
⇒存続期間の定めがあるかどうかにかかわらず、いつでも自由に放棄できる

「定期の地代を支払わなければならない場合」に永小作権のルール（274〜276条）を準用（266）
⇒不可抗力で収益がない（3年連続収入ゼロ、5年以上地代より少ない収益）とき放棄できる（275）

有償（地代あり）で「期間の定めがない」場合
⇒地代の話を抜きにして「いつでも放棄できる」わけではない。
⇒「1年前に放棄の予告する」か、又は「期限到来前の1年分の地代を支払う」どちらか一方をする必要がある。

有償（地代あり）で「期間の定めがある」場合
⇒将来の地代をあてにしている地主を保護するため、原則として地上権を自由に放棄することはできません（第268条1項ただし書反対解釈）。

地上権の「存続期間」と「地代」：過去問厳選コレクション

論点名：地上権の存続期間（永久地上権の可否）
電柱の所有を目的とする地上権を設定する場合、存続期間を100年と定めることはできる。

論点名：法定地上権の存続期間
建物について設定された抵当権が実行されたことにより、法定地上権が成立する場合において、建物の買受人と土地の所有者との間の協議が調わなかったときは、当該法定地上権の存続期間は、20年となる。

論点名：法定地上権の存続期間の決定方法
法定地上権の存続期間は、当事者間の協議によって定めることはできない。

論点名：存続期間の定めのない地上権と裁判所の決定
AがB所有の甲土地の利用権として地上権を有する場合において、当該利用権の設定行為において存続期間を定めなかったときは、Bは、裁判所に対し、その存続期間を定めるよう請求することができる。

論点名：地上権と賃借権に基づく登記請求権
地上権者も土地賃借権者もいずれも、特約がなくても土地所有者に対して登記請求権を有する。

論点名：境界標の共有の推定（地上権への準用）
地上権の目的である土地とその隣地との境界線上に地上権設定後に設けられたブロック塀は、地上権者と隣地の所有者の共有であると推定される。

論点名：破産による地上権の消滅請求の可否
地上権者が破産手続開始の決定を受けた場合、それまで地代の滞納がなかったときでも、土地所有者は、地上権の消滅を請求することができる。

論点名：存続期間の定めがある有償地上権の放棄
地上権者は、存続期間の定めがあるときでも、いつでも地上権を放棄することができる。

論点名：存続期間の定めのない有償地上権の放棄
土地の賃借人は、存続期間の定めがないときは、いつでも解約の申入れをすることができるが、地代を支払うべき地上権者は、存続期間の定めがないときであっても、地上権を放棄することができない。

論点名：不可抗力による地代減額請求の可否
Aが、Bの所有する甲土地に、定期の地代を支払うことを約して竹木の所有を目的とする地上権を設定して当該権利を取得した場合において、不可抗力によって地代より少ない収益しか得られなかったときであっても、AはBに対し、地代の減額を請求することができない。

地上権の「消滅」と「終わった後の処理（買取請求）」

国民的アニメのストーリー風
秘密基地の撤去とスネ夫の買取請求（お片付けのルール）
要件：
のび太（地上権者）がスネ夫（土地の所有者）の土地に建てていた秘密基地の地上権の期間が終了した場合。
【原則】
のび太は、秘密基地を解体して木材などの材料を持ち帰り（収去権）、スネ夫の土地を借りる前の綺麗な空き地に戻して（原状回復義務）返さなければなりません。
【例外（注意！）】
しかし、のび太の作った秘密基地があまりにも立派だったため、スネ夫が「壊すのはもったいない！いまの価値の1万円を払うから、そのまま置いていって僕に売ってよ！」と買取を求めてきたとします。
この場合、のび太は「僕が作ったんだから絶対に壊して持って帰る！」と拒否することは原則としてできません。 素直に1万円をもらって、秘密基地をスネ夫に譲る必要があります。
【さらなる例外（正当な理由）】
ただし、のび太に**「正当な理由」**がある場合は別です。
例えば、「この秘密基地の柱は、おじいちゃんが大切にしていた形見の木材だから、絶対にお金には代えられない！持って帰るんだ！」といった特別な事情があれば、スネ夫の買取請求を拒否して、解体して持ち帰ることができます。

条文構造
【原則（1項本文）】
地上権が消滅したときは、地上権者が工作物を取り壊して（収去権）、土地を更地に戻して返す（原状回復義務）。
【例外①：地主の買取権（1項ただし書）】
地主が「時価で買い取る」と言った場合、建物を壊すのは社会経済的にもったいないため、地上権者は「正当な理由」がない限り買取を拒否できない。
【例外②：慣習の優先（2項）】
もし、これらのルールとは違う地域特有の「慣習」が存在する場合は、民法の規定よりも慣習のルールが優先して適用される。

地上権（土地を借りる権利）が終了したときの「後始末」についてのルールです。
借りた土地は元の更地にして返すのが大原則ですが、まだ使える立派な建物を壊してしまうのは社会全体で見てももったいない（社会経済上の損失）ため、地主が「お金を払うから置いていって」と言った場合には、原則としてそれに従わなければならないという合理的な仕組みになっています。

建物と地上権の移転（従たる権利）
他人の土地に地上権を有する者が、その土地の上にある建物を他人に任意売買や強制競売によって譲渡した場合、特に「地上権と分離して譲渡する」といった意思表示がない限り、地上権は建物（主たる権利）とともに買受人に移転します。
したがって、建物の買受人は地上権も取得できます。

地上権の合意解除と第三者保護
地上権者がその土地上に有する建物を第三者に賃貸している場合、地主と地上権者が地上権を合意解除したとしても、特段の事情がない限り、その消滅をもって建物の賃借人（第三者）に対抗することはできません。

地上権と抵当権・消滅時効
地上権に抵当権が設定されている場合であっても、時効更新事由に該当しない限り、地上権者が権利行使をしないで20年の時効期間が経過すれば、地上権は時効によって消滅します。

地上権者からの地上物買取請求権は認められない
民法上、土地所有者から地上権者への買取請求権は明文で認められていますが、逆に「地上権者から土地所有者に対して」時価で買い取るよう請求する権利（地上物買取請求権）は認められていません（借地借家法が適用されるケースを除く）。

地上権の「消滅」と「買取請求」：過去問厳選コレクション

地上権の消滅時効と抵当権
地上権者が土地を使用していないときでも、その地上権に抵当権が設定されていれば、地上権は、時効によって消滅することはない。

地上権の合意解除と第三者への対抗
地上権者がその土地の上にある建物を第三者に賃貸している場合、地主と地上権者が地上権を合意により消滅させても、これを建物の賃借人に対抗することはできない。

地上権消滅時の収去・原状回復と買取請求
竹木の所有を目的とする地上権の地上権者が、その目的である土地に作業用具を保管するための小屋を建てた場合において、当該地上権が消滅したときは、当該地上権者は、その土地の所有者に対し、当該小屋を時価で買い取るよう請求することができる。

地上権者の地上物買取請求権の有無
地上権が消滅した場合、地上権者は、その土地に植栽した樹木について、土地所有者に対し、時価で買い取るべきことを請求することができる。

建物（主）と地上権（従）の移転
建物所有目的の地上権が設定された土地の上にある地上権者が所有する建物が強制競売に付された場合には、その建物の買受人は、その地上権を取得することができない。

空間を切り取る「区分地上権」

国民的アニメのストーリー風
区分地上権（スネ夫の家の地下に秘密の地下鉄を！）
要件：
ドラえもん（区分地上権者）が、スネ夫（土地の所有者）の家の地下（地下10m〜20mの空間）だけを利用して、ひみつ道具の「専用地下鉄（工作物）」を通す契約を結ぶ場合。
【原則（空間の輪切り利用）】
ドラえもんは、スネ夫の土地を丸ごと借りる必要はありません。
「地下10mから地下20mまで」と上下の範囲を定めて（区分地上権）、そこだけを地下鉄のために利用する権利を得ることができます。
地表や1階〜2階の空間は、引き続きスネ夫が自由に生活して使うことができます。
【例外①：地主への制限（注意！）】
しかし、スネ夫が地表に超高層ビルを建ててしまうと、重みでドラえもんの地下鉄トンネルがグシャッと潰れてしまうかもしれません。
そこでドラえもんは契約によって、**「スネ夫くんは、地表に3階建て以上の重い建物を建てちゃダメだよ」**という制限を、スネ夫の土地利用に加えることができます。
【例外②：他の利用者がいる場合】
もしスネ夫の家の庭を、ジャイアンが「空き地（遊び場）」としてすでに賃貸で借りていたとします（第三者が権利を有する場合）。
地下鉄工事をされるとジャイアンの遊び場が陥没するリスクがあるため、ドラえもんとスネ夫の合意だけでなく、**「ジャイアン（すべての権利者）の承諾」**を必ず得なければ、この区分地上権を設定することはできません。

通常の地上権は土地の「地表から上空・地下まで」全面的に及ぶ権利ですが、この条文は「地下〇メートル〜〇メートルまで」「地上〇メートル〜〇メートルまで」と、空間を輪切りにして部分的に設定できる**「区分地上権」**について定めたものです。
地下鉄、モノレール、高圧電線など、現代の立体的な土地利用を可能にするための非常に重要なルールです。

条文構造
【原則（1項前段）】
「工作物を所有する目的」に限り、上下の範囲を限定して空間や地下の一部だけを対象とする「区分地上権」を設定できる（※竹木の所有目的は不可）。
【特則（1項後段）】
区分地上権を守るため、設定時の契約において、地主がその土地を使うことに対して一定の制限（重量制限や建築制限など）をかけることができる。
【例外・要件（2項）】
すでにその土地を利用する権利を持っている第三者（賃借人など）が存在する場合は、その第三者「全員の承諾」を得なければ、区分地上権を設定できない（第三者保護の徹底）。

条文の文言
「工作物を所有するため」：
地下鉄のトンネル、高架橋、高圧電線などの施設を持つため。
※通常の地上権（265条）とは異なり、空間に根を張ることは不可能なため**「竹木（植物）」を所有する目的では設定できない**のが試験等でも重要になる論点です。

「上下の範囲を定めて」：
「地下10mから20mの間」のように、三次元的な範囲を明確に区切ること。

「設定行為」：当事者間の契約のこと。

「土地の使用に制限を加えることができる」：
例えば、地下にトンネルを通す場合、地表の地主に「重さ〇トン以上の建物を建ててはいけない（トンネルが崩れるから）」といった制限を特約でかけることができるという意味です。
⇒空間の使用制限の特約と対抗力
区分地上権を設定するにあたって、区分地上権の行使を守るために、残された地下又は空間の使用に制限を加える（特約を結ぶ）ことができます。
また、この特約は「登記」をすれば、第三者にも対抗することができます。

「第三者がその土地の使用又は収益をする権利を有する場合」：
すでにその土地を借りて家を建てている賃借人などがいる場合のこと。

「すべての者の承諾」：
すでに土地を使っている人がいる場合、地下や上空に工作物ができることでその人の生活や権利が脅かされる可能性があるため、関係者全員（賃借人や抵当権者など）のOKをもらわなければ区分地上権は設定できません。

たとえば、
対抗要件を備えた「地上権者」がいる土地の地下に区分地上権を設定するには、その地上権者の承諾が必要
対抗要件を備えた「通行地役権者」がいる場合も、通行地役権は土地を使用する権利であるため、地下に駐車場を造る場合であっても承諾が必要

区分地上権者による妨害排除（269条の2Ⅱ後段）
全員の承諾を得て区分地上権が設定された場合、承諾を与えた土地の使用・収益権者（既存の地上権者や賃借人など）は、後から設定された区分地上権の行使を妨げることができなくなります。

空間を切り取る「区分地上権」：過去問厳選コレクション

区分地上権と土地賃貸借の空間的限定
地上権は地下部分に限って設定することができるが、土地の賃貸借は地下部分に限って設定契約をすることはできない。

区分地上権設定と既存の地上権者の承諾
対抗要件を備えた地上権が設定されている土地の下に地下駐車場を所有するための地上権を設定しようとする場合には、その地上権者の承諾を得る必要はない。

区分地上権設定と既存の通行地役権者の承諾
対抗要件を備えた通行地役権が設定されている土地の下に地下駐車場を所有する地上権を設定しようとする場合には、その通行地役権者の承諾を得る必要はない。