【司法書士試験】物権「所有権」（第206条から第264条）

このページは、司法書士試験に出題された民法の物権「所有権」（第206条から第264条）をまとめたページになります。

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【民法物権】論点「所有権」ガチ解説

所有権の全体像
民法の条文
第三章　所有権
第一節　所有権の限界
第一款　所有権の内容及び範囲（第二百六条―第二百八条）
第二款　相隣関係（第二百九条―第二百三十八条）
第二節　所有権の取得（第二百三十九条―第二百四十八条）
第三節　共有（第二百四十九条―第二百六十四条）
第四節　所有者不明土地管理命令及び所有者不明建物管理命令（第二百六十四条の二―第二百六十四条の八）
第五節　管理不全土地管理命令及び管理不全建物管理命令（第二百六十四条の九―第二百六十四条の十四）

民法物権の全体像と条文

相隣関係

単元：相隣関係のセンターピン（本質）
お互いの土地を平和に使うため、
少しずつ所有権を制限して『お互い様』で譲り合うためのルールである！

境界における隣地の使用請求（お隣の土地に入らせて！）
要件：土地の所有者が、境界の近くで「壁や建物を建てたり、壊したり、修理したりするため」に必要な場合
効果：
原則として、必要な範囲内で、お隣の土地を使用することができる。
例外（注意！）：いくら必要な範囲でも、お隣さんの**「住家（実際に住んでいる家の中）」に立ち入るには、必ず居住者の承諾が必要**である。

囲繞地（いにょうち）通行権（道がないから通らせて！）
定義：
「袋地（ふくろち）」：他の土地に囲まれていて、公道に出られない土地
「囲繞地」その袋地を囲んでいる周りの土地

要件・効果：
袋地の所有者は、公道に出るために、周りの土地（囲繞地）を法律上当然に通行する権利（囲繞地通行権）を持つ。
※この囲繞地通行権は、権利は法律で当然に認められるため、登記がなくても第三者に主張（対抗）できる。

通行の方法：
通行に必要で、かつ、周りの土地への損害が最も少ない場所・方法を選ばなければならない。
必要があれば、通路を開設することもできる。
自動車の通行について：
法律で当然に認められる囲繞地通行権が、自動車による通行が認められるかどうかは、自動車による通行の必要性や、周りの土地への損害などを「総合考慮」して裁判所が判断する。

対価（原則）：
タダで通れるわけではなく、通行する人は、周りの土地の所有者に対して償金（お金）を支払う義務がある。

例外（無償になるケース）：
土地の「分割」や「一部譲渡」によって、一筆の土地がA（袋地）とB（囲繞地）に分かれたとする。その袋地Aの所有者は、分割されたもう片方の囲繞地B（残余地）しか通ることができない。なぜなら、他の囲繞地である隣人からすると、勝手に袋地を作っておいて迷惑をかけるな！となるため。その代わり、ABの当事者間で、通行料は無償になる。
⇒囲繞地Bが別の人に売られた場合、この袋地Aが持つ「囲繞地はBしか通れないが無料」は、そのまま引き継がれる。
理由：譲受人の認識ではなく、袋地に付着した物権的権利・残余地に課せられた物権的負担だから。
⇒袋地Aが別の人に売られた場合も同様に、囲繞地はBしか通れないが無料」は、そのまま引き継がれる。

例外（無償になるケース）の具体例
もともと1つの広い土地だった磯野家の土地を、波平さんが半分に「分割」して、道路に面していない奥側の土地「袋地」をカツオくんにあげたとします。
⇒「袋地」のカツオくんは、波平さんの土地を**タダ（無償）**で通れます。他の囲繞地には新しい迷惑なので通れません。
理由： 波平さんが自分で分割して袋地を作ったのだから、息子に迷惑料（通行料）を請求するのは筋違い（自己責任）だからです。

＊その後、波平さんが自分の土地（道路側・囲繞地）を穴子さんに売りました。
⇒カツオくんは、穴子さんの土地を今でも**タダ（無償）**で通れます。
理由： 穴子さんは「無料通行権のついた囲繞地」であることを承知で買ったとみなされるからです。

＊その後、カツオくんが自分の袋地を、中島くんに売りました。
⇒中島くんは、穴子さんの土地を通る際、お金（償金）を払わなければなりません。
理由： 「身内や当事者だからタダ」という特別な人間関係は、中心となる袋地が売られた時点で「リセット」されます。中島くんは「道路がない袋地」を安く買ったはずなので、通行料を払うのが公平というリーガルマインドです。

自然の摂理に従って流れる水（ポンプなどの人工的な力によらず、地形の高低差に従って自然に流れてくる状態）については、隣人同士がお互いにその状態を受け入れ、自分勝手な都合でせき止めたりしてはならないという「相隣関係」の基本的なルールを定めた条文です。

「土地の所有者」：「水が流れていく先」である低地の所有者を指すことが多い
「隣地」：ここでは主に「水が流れてくる元」である高地のことを指します

「人工的な排水」については、別途「雨水を隣地に注ぐ工作物の設置の禁止（218条）」などで規制されます 。

自然災害は「やったもん勝ち」ならぬ「困ったもん負担」

「高地の所有者」：上流側の土地を持っている人です。このままでは自分の土地に水が逆流し、浸水被害を受ける恐れがある当事者です。

「自己の費用で」：工事のお金は「やりたい人（上流の人）」が出します。原因が自然現象（天災）なので、下流の人に「お前の土地なんだからお前が直せ」とは言えないという理屈です。

もし下流の人がわざと堰き止めた場合や、管理不足で詰まった場合には、別の条文（216条）により「下流の人の費用」で直させることになります。

水は、上流から下流へと流れる性質上、流域に住む人々にとって共通の利益をもたらすものです。
自分勝手に水路を曲げたり広げたりして、お隣さんに迷惑をかけないための「水利用の公平性」を定めた条文です。

原則：向こう岸が他人のときは勝手にいじらない
Aさんの土地とBさんの土地の間に、小さな農業用水路が流れています。
Aさんは「自分の敷地を広く使いたいから、水路を少しBさん側に押し広げて、こちら側を埋め立てよう」と考えました。
しかし、これはNGです。

例外：両岸が自分なら自由、だけど最後は元通りに
Cさんの広大な土地の中を、水路が横切っているとします。右岸も左岸もCさんの土地です。
この場合、Cさんは「農作業の邪魔だから、自分の土地の中で水路をS字に曲げたり、大きな池のように広げたりしたい」と思えば、それは自由です。
ただし、下流のDさんも使います。もしCさんが出口を勝手に変えて、Dさんの家の方向に水を流し込んだら大変です。
自分の土地から水が出ていく「出口」では、必ず元の「場所」と「状態」に戻して流さなければならない。

「溝（みぞ）、堀（ほり）その他の水流地」：
天然の川だけでなく、人工的に作られた用水路なども含まれます。
「水路又は幅員を変更してはならない」：
水路のコースを変えたり、幅（幅員）を勝手に変えたりすることの禁止です。これを認めると、対岸が削られたり、水の勢いが変わって下流の人が困ったりするからです。

「両岸の土地が水流地の所有者に属するとき」：
水路の右も左も、自分の土地である場合です。
「水路及び幅員を変更することができる」：
両岸が自分の土地なら、その範囲内で水路を曲げたり広げたりしても、直接誰かの迷惑にはなりにくいため、自由度が認められています。

「水流が隣地と交わる地点」：
自分の土地が終わって、お隣さんの土地へ水が流れ出す「出口」のことです。
「自然の水路に戻さなければならない」：
自分の土地の中でどれだけ水路をいじってもいいけれど、出口だけは元々の場所・角度・勢いに戻して返してね、という意味です。

自分と隣の土地の境目がどこにあるのかをハッキリさせることは、お互いの財産を守り、将来のトラブルを防ぐために非常に重要です。この条文は、隣人同士が協力して目印（境界標）を作ることを認めた、相隣関係の基本ルールです。

「境界標」：
コンクリートの杭、石の柱、金属のプレートなど、「ここが境目ですよ」と誰が見てもわかる物理的な印のことです。

「境界標の設置」とは？
隣人だけで新しく境界を作ることはできない。くあくまでも、すでに国によって定められている客観的な境界線（筆界）の上に、お互いが分かりやすいように目印（マーク）を置く」というだけの行為です。
「所有権の範囲（私的な権利の及ぶ範囲）」と「土地の境界線（公的な区画）」を全くの別物として扱います。
当事者の自由な意思表示によって、所有権が移転したからといって、国が定めた公的な「境界線」そのものが自動的に変動するわけではありません（最判昭42.12.26）

新しく境界を作りたい場合
土地の境界（筆界）の専門家である土地家屋調査士に依頼して、国（法務局）が関与する公的な手続きを踏む必要があります。

「設けることができる」：
もし自分一人で設置しようとしても隣人が反対する場合、裁判所に訴えて設置を命じてもらうことも可能だ、という「権利」を含んでいます。
隣人が「設ける必要はない」と消極的かもしれない状況でも、土地の境界は公共的な性質も持つため、「協力して杭を打つこと」を強制できる。

「その間に空地がある」：
建物同士が隙間なくくっついているのではなく、境界線の上に塀を立てるスペース（空地）がある状態を指します。

「囲障（いしょう）」：
いわゆる「塀」や「フェンス」、「垣根」など、敷地を区切る構造物の総称です。

「協議が調わないとき」：
どんな塀にするか話し合っても決まらない場合です。「豪華なレンガがいい」「安いフェンスでいい」と意見が食い違った時のための救済策です。

「板塀（いたべい）又は竹垣（たけがき）」：
法律が定める「標準的な塀」の素材です。

【原則：塀は二人の共有財産】
新築の家を建てたAさんと、お隣のBさん。二人の土地の間にはまだ仕切りがありません。
「子供の飛び出しも怖いし、防犯のために塀を立てたいね」と二人の意見が一致しました。
この場合、お隣さんと協力して、折半（半分ずつ）の費用で、境界線の上に塀を立てることができます。

【例外：揉めたら「標準」に合わせる】
「こだわりがある方が、追加分を負担する」227条
または
「最低限のルールで決着させる」

境界の確定：
土地の境界線は、国が定めた客観的な線であるため、お隣さん同士の「合意（話し合い）」によって勝手に変更することはできない。

隣から伸びてきた木の「枝」や「根」にどう対応すべきかのルール

原則
「枝は勝手に切れない、根は勝手に切れる」というルール
「枝は、自分では切れないから、枝を切ってくれ」とお隣さんに請求することができる。
例外
「一定の条件（お願いしても無視される、相手が不明、緊急事態）を満たせば、枝も自分で切ってよい」というルール（第3項）が新設

相隣関係：過去問演習

境界における隣地の使用
土地の所有者は、隣地との境界の付近において建物を築造するため必要な範囲内で、その隣地を使用することができる。

囲繞地（いにょうち）通行権（道がないから通らせて！）
袋地の所有権の取得者は、その登記を経由していなくても、囲繞地の所有者及びその利用権者に対して、囲繞地通行権を主張することができる。

（論点：分割・一部譲渡によって生じた袋地の通行権の範囲と、土地の譲渡）
1筆の土地が分割により公道に面するA土地と袋地であるB土地に分かれた場合において、A土地が第三者に譲渡されたときは、B土地の所有者は、A土地以外の囲繞地についても囲繞地通行権を主張することができる。

論点：同一人物の所有する土地の譲渡によって生じた袋地の通行権
Aが、その所有する甲土地及び乙土地のうち甲土地をBに譲渡した際に、これにより、Aの所有する乙土地が公道に通じない土地になることを認識していた場合、Aは、公道に至るために甲土地を通行することはできない。

（論点：分割によって生じた袋地の囲繞地通行権と、通行地役権の設定の可否）
Aが所有する甲土地を二つに分筆してそれぞれをBとCに譲渡したところ、Bの取得した土地が公道に通じない土地になった場合、Bは、公道に至るため、Cの取得した土地のみを通らなければならず、隣地を所有するDとの間で公道に至るための通行地役権を設定することはできない。

（論点：自然水流の妨害の禁止）
互いに隣接する甲土地と乙土地があり甲土地が乙土地より高地にある場合、甲土地から乙土地に水が自然に流れてくるときに、乙土地の所有者は、水の流れをせき止めることはできない。

（論点：境界標の設置請求と費用負担）
互いに隣接する甲土地と乙土地があり、甲土地の所有者が甲土地と乙土地との境界に境界標を設けたいと考えた場合、境界標を設ける必要性はないと考えているかもしれない乙土地の所有者と共同の費用でこれを設けることを求めることはできない。

隣人だけで境界を確定できるか
相隣者間で境界を定めた場合には、これによって土地の境界が変動するから、その定めにより境界を確定することができる。

【区分所有法】区分所有（マンションのルール）

単元：区分所有のセンターピン（本質）
マンションの【三位一体】
『専有部分（自分の部屋）』
『共用部分（みんなの場所）』
『敷地利用権（土地を使う権利）』は絶対に切り離せない！

専有部分と共用部分の「切り離し禁止」ルール（建物の三位一体）
随伴性（くっついていく）：
エレベーターや階段などの「共用部分」に対する権利（持分）は、自分の部屋（専有部分）の売却などに必ずくっついていく。
分離処分の禁止：
区分所有法に特別な定めがある場合を除き、自分の部屋と共用部分の持分を別々に切り離して売ることは絶対にできない。
分割請求の禁止：
共用部分は切り離せないため、「エントランスの俺の持分だけ分割して個人のモノにさせてくれ！」と、共有物の分割請求をすることも許されない。

専有部分と敷地利用権の「切り離し禁止」ルール（土地との三位一体）
分離処分の禁止：
自分の部屋（専有部分）と、マンションが建っている土地を使う権利（敷地利用権）も、原則として切り離して売る（分離処分）ことはできない。
敷地利用権の範囲：
ここでいう「敷地利用権」とは、土地の「所有権」や「共有持分権」に限らず、「地上権」や「賃借権」などの土地を借りる権利もすべて含まれる。

切り離し禁止ルールを破って売ってしまった場合の例外（善意の第三者保護）
原則（無効）：
自分の部屋と土地の権利を切り離して売る（分離処分）ことは法律違反であり、その取引は原則として「無効」になる。
例外（善意者の保護）：
ただし、「この部屋と土地は切り離して売ってはダメ」ということが登記（記録）される前に取引をしてしまった場合、「そんなルールがあるとは知らなかった！」という善意の相手方に対しては、無効を主張することができない。

土地の持分を「放棄」した場合の特例（民法ルールの排除）
民法の原則：
通常の共有財産では、一人が自分の持分を「放棄」すると、その持分は「他の共有者のモノ」になる。（民法255条）
マンションの特例：
しかし、切り離しが禁止されている「敷地利用権（土地の持分）」については、この民法の原則は適用されない。
※つまり、一人が敷地の共有持分を放棄しても、他の住民のモノにはならず、専有部分と一緒に国庫（国）のモノになることになります。

土地の権利を持たない住民への対応ルール
競売請求の制限：
マンションの部屋は持っているが「敷地利用権（土地の権利）」を持っていない人がいたとしても、「土地の権利がない」ということだけを理由にして、住民の集会（4分の3以上の多数の議決）で、その人の部屋の競売を強制的に請求することはできない。
いつ競売請求できるのか？：
競売請求という最強の手段が使えるのは、その住民がマンションの建物を壊そうとするなど、住民全体の「共同の利益に著しく反する行為（区分所有法6条1項違反）」をした場合などに限られる。

区分所有：過去問演習

所有権の取得（誰のモノになるか？）

所有権の取得：過去問演習

共有（みんなで一つのモノを持つルール）

共有：過去問演習