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宅建業法の全体像（出題単元一覧）
宅地建物取引業法の条文通りに学習を進めていけばよい。
１つ１つ条文をインプットして、すぐに過去問でアウトプットしていきましょう。
これが最短合格ルートです。
条文目次
第一章 総則（宅建業法の目的、定義）
第二章 免許（第三条―第十四条）
第三章 宅地建物取引士（第十五条―第二十四条）
第四章 営業保証金（第二十五条―第三十条）
第五章 業務⇒このページはこの単元を解説しています。
第一節 通則（第三十一条―第五十条の二の四）
第二節 指定流通機構（第五十条の二の五―第五十条の十五）
第三節 指定保証機関（第五十一条―第六十三条の二）
第四節 指定保管機関（第六十三条の三―第六十四条）
第五章の二 宅地建物取引業保証協会（第六十四条の二―第六十四条の二十五）⇒このページはこの単元を解説しています。
第六章 監督（第六十五条―第七十二条）
第七章 雑則（第七十三条―第七十八条の四）
第八章 罰則（第七十九条―第八十六条）
宅建業法～媒介契約、代理契約とは～
あなたは、20歳。いらない洋服がある。どうやって売ったらいいか？
解答表示
2．メルカリなどのフリマアプリで売る
3．フリーマーケットなどで直接売る
4．セカンドストリートなどにまとめて持っていく（宅配買取もしてくれる）
5. 売れない服は寄付・古着回収（捨てるという選択肢）
あなたは、50歳。相続でいらない土地が手に入った。どうやって売ったらいいか？
解答表示
①自分で売る相手を探す（メルカリに出品みたいなイメージ）＊ちなみに、メルカリは不動産だと出品できないルール。
②不動産会社に売る（ブックオフに売るイメージ）
③不動産会社に売る相手を探してもらう（紹介してもらうイメージ）
ベスト
１，自分で買主を探して直接契約
メリット： 仲介手数料がかからない。
デメリット： 自分で買主を見つける難易度は高い
自分で親戚・友人・隣地所有者などに声をかける
↓
「○○万円なら買いたい」
↓
価格・条件を合意
↓
売買契約
↓
司法書士に所有権移転登記だけ依頼
２，１つの不動産会社に「この土地を売ってくれ」と頼む（これを、媒介契約という）
メリット： 自分で買主を探さなくてよい。市場価格に近い価格を狙いやすい。
デメリット： 売れた場合に仲介手数料がかかる。
不動産会社に土地を査定してもらう
↓
媒介契約を結ぶ
↓
REINS・不動産サイト・顧客などに広告
↓
不動産会社が買主を探す
↓
買主と価格交渉
↓
売買契約
↓
決済・所有権移転登記
３，複数の不動産会社に仲介を依頼する（一般媒介）
メリット： 複数社が競争する。
デメリット： 各社との連絡・管理が面倒。
A不動産・B不動産・C不動産に依頼
↓
それぞれが買主を探す
↓
最初に良い条件の買主を見つけた会社で契約
↓
売買・登記
４，１つの不動産会社に直接買い取ってもらう（ブックオフに本を売るイメージ）
メリット： 買主探し不要。短期間で売れる。
デメリット： 足元を見られ、不動産価格を安くされやすい。
不動産会社に査定依頼
↓
「当社なら○○万円で買います」
↓
価格に納得
↓
不動産会社と直接売買契約
↓
決済・所有権移転
５，複数の複数の不動産会社に競わせて売る（車の一括査定みたいなイメージ）
メリット： 買取の中では高値を狙いやすい。
デメリット： 一般人に売るより、不動産会社に売るので足元を見られ安くされやすい。
A社「1,700万円」
B社「1,850万円」
C社「1,950万円」
↓
一番高い会社を選ぶ
↓
直接売却
媒介契約とは？
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不動産屋「買いたい人を探してきます」
↓
買主発見
↓
不動産屋「1,900万円なら買うそうです。どうします？」
↓
売主「OK」
↓
売主本人 ＋ 買主本人 が売買を直接契約
・宅地建物の交換
についての媒介契約、代理契約に、規制ルールがある。
＊業者間においてもこの規制ルールは適用。
逆に
・宅地建物の貸借
についての媒介契約、代理契約には、規制ルールがない。
代理契約とは？
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不動産屋「買いたい人を探してきます」
↓
買主発見
↓
不動産屋が「売主の代理人」として売買契約
↓
契約の効果は売主に帰属
宅建業法では、代理契約に関する規制について、媒介契約の規定を準用している（34条の3）。
そのため、代理契約の規制は、媒介契約のものと同じものとなっている。
媒介契約の種類は？
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一般媒介契約とは？
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「みんな探して！俺も探す！」
会話風にまとめると
売主
「土地を売りたいので、買主を探してください。
ただ、あなた以外の不動産屋にも同時に頼みます。
それと、私が自分で友人などから買主を見つけたら、その人と直接契約することもあります。」という契約。
＊一般媒介契約には、他に依頼している宅建業者を知らせる明示型と、知らせなくてよい旨を特約する非明示型がある（34条の2第1項3号）
専任媒介契約とは？
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「不動産屋はあなた一本。ただし俺自身も買主を探す。」
会話風にまとめると
売主
「不動産屋への依頼は、あなた1社だけにします。
他の不動産屋には頼みません。
ただし、私が友人などから買主を自分で見つけた場合は、その人とは自分で契約させてください。」
という契約。
売主にとっては不動産会社を１本にしぼるのでリスクがあるが、その代わり宅建業者側に義務が発生
「REINSに7日以内（休業日除く）に登録します」
「活動状況を2週間に1回以上報告します」
という義務がある
専属専任媒介契約とは？
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「全部あなたに任せる。私も勝手に売らない。」
会話風にまとめると
売主
「土地の売却は全部あなたに任せます。
他の不動産屋には頼みません。
さらに、私が友人から『その土地欲しい』と言われても、勝手に直接契約もしません。」
という契約。
これが売主にとっては一番拘束が強い媒介契約だが、その代わり宅建業者側の義務も強い。
「REINSに5日以内（休業日除く）に登録します」
「活動状況を1週間に1回以上報告します」
という義務がある
宅建業法（媒介契約の種類とその違い）
宅建業法～指定流通機構（レインズ）とは～
指定流通機構（レインズ）とは