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宅建試験の他科目や、宅建試験の最短合格法の全体像はこちら↓↓
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宅建試験の合格に必要なのは、インプット解説と過去問演習、そして最後の仕上げとなる「大手予備校の予想問題」だけです。
合格レベルのライバルたちのほとんどは、大手予備校の定番予想問題集を解いて本試験に臨んできます。
周囲が解いているにもかかわらず、自分だけ解いていないと、本番で思わぬ差をつけられて不合格になってしまうリスクがあります。
同じライバルたちが解いている本の、最低でもどちらか1冊は必ず解いておきましょう。
時間に余裕がある方は2冊ともやり込むことで、合格率は格段に跳ね上がるでしょう。
宅建業法の全体像（出題単元一覧）
宅地建物取引業法の条文通りに学習を進めていけばよい。
１つ１つ条文をインプットして、すぐに過去問でアウトプットしていきましょう。
これが最短合格ルートです。
条文目次
第一章 総則（宅建業法の目的、定義）
第二章 免許（第三条―第十四条）
第三章 宅地建物取引士（第十五条―第二十四条）
第四章 営業保証金（第二十五条―第三十条）
第五章 業務⇒このページはこの単元を解説しています。
第一節 通則（第三十一条―第五十条の二の四）
第二節 指定流通機構（第五十条の二の五―第五十条の十五）
第三節 指定保証機関（第五十一条―第六十三条の二）
第四節 指定保管機関（第六十三条の三―第六十四条）
第五章の二 宅地建物取引業保証協会（第六十四条の二―第六十四条の二十五）
第六章 監督（第六十五条―第七十二条）
第七章 雑則（第七十三条―第七十八条の四）
第八章 罰則（第七十九条―第八十六条）
宅建業法～媒介契約、代理契約とは～
あなたは、20歳。いらない洋服がある。どうやって売ったらいいか？
解答表示
2．メルカリなどのフリマアプリで売る
3．フリーマーケットなどで直接売る
4．セカンドストリートなどにまとめて持っていく（宅配買取もしてくれる）
5. 売れない服は寄付・古着回収（捨てるという選択肢）
あなたは、50歳。相続でいらない土地が手に入った。どうやって売ったらいいか？
解答表示
①自分で売る相手を探す（メルカリに出品みたいなイメージ）＊ちなみに、メルカリは不動産だと出品できないルール。
②不動産会社に売る（ブックオフに売るイメージ）
③不動産会社に売る相手を探してもらう（紹介してもらうイメージ）
ベスト
１，自分で買主を探して直接契約
メリット： 仲介手数料がかからない。
デメリット： 自分で買主を見つける難易度は高い
自分で親戚・友人・隣地所有者などに声をかける
↓
「○○万円なら買いたい」
↓
価格・条件を合意
↓
売買契約
↓
司法書士に所有権移転登記だけ依頼
２，１つの不動産会社に「この土地を売ってくれ」と頼む（これを、媒介契約という）
メリット： 自分で買主を探さなくてよい。市場価格に近い価格を狙いやすい。
デメリット： 売れた場合に仲介手数料がかかる。
不動産会社に土地を査定してもらう
↓
媒介契約を結ぶ
↓
REINS・不動産サイト・顧客などに広告
↓
不動産会社が買主を探す
↓
買主と価格交渉
↓
売買契約
↓
決済・所有権移転登記
３，複数の不動産会社に仲介を依頼する（一般媒介）
メリット： 複数社が競争する。
デメリット： 各社との連絡・管理が面倒。
A不動産・B不動産・C不動産に依頼
↓
それぞれが買主を探す
↓
最初に良い条件の買主を見つけた会社で契約
↓
売買・登記
４，１つの不動産会社に直接買い取ってもらう（ブックオフに本を売るイメージ）
メリット： 買主探し不要。短期間で売れる。
デメリット： 足元を見られ、不動産価格を安くされやすい。
不動産会社に査定依頼
↓
「当社なら○○万円で買います」
↓
価格に納得
↓
不動産会社と直接売買契約
↓
決済・所有権移転
５，複数の複数の不動産会社に競わせて売る（車の一括査定みたいなイメージ）
メリット： 買取の中では高値を狙いやすい。
デメリット： 一般人に売るより、不動産会社に売るので足元を見られ安くされやすい。
A社「1,700万円」
B社「1,850万円」
C社「1,950万円」
↓
一番高い会社を選ぶ
↓
直接売却
媒介契約とは？
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＊買主を見つけるのと逆に、もちろん売主を見つけてくることも媒介契約といえる。
不動産屋「はい、買いたい人を探してきます」
↓
買主発見
↓
不動産屋「1,900万円なら買うそうです。どうします？」
↓
売主「OK」
↓
売主本人 ＋ 買主本人 が売買を直接契約
・宅地建物の交換
についての媒介契約、代理契約に、規制ルールがある。
＊業者間においてもこの規制ルールは適用。
逆に
・宅地建物の貸借
についての媒介契約、代理契約には、規制ルールがない。
代理契約とは？
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不動産屋「買いたい人を探してきます」
↓
買主発見
↓
不動産屋が「売主の代理人」として売買契約
↓
契約の効果は売主に帰属
宅建業法では、代理契約に関する規制について、媒介契約の規定を準用している（34条の3）。
そのため、代理契約の規制は、媒介契約のものと同じものとなっている。
媒介契約の種類
媒介契約の種類は、
「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つ。
一般媒介契約とは？
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「みんな探して！俺も探す！」
会話風にまとめると
売主
「土地を売りたいので、買主を探してください。
ただ、あなた以外の不動産屋にも同時に頼みます。
それと、私が自分で友人などから買主を見つけたら、その人と直接契約することもあります。」という契約。
＊一般媒介契約には、他に依頼している宅建業者を知らせる明示型と、知らせなくてよい旨を特約する非明示型がある（34条の2第1項3号）
専任媒介契約とは？
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「不動産屋はあなた一本。ただし俺自身も買主を探す。」
会話風にまとめると
売主
「不動産屋への依頼は、あなた1社だけにします。
他の不動産屋には頼みません。
ただし、私が友人などから買主を自分で見つけた場合は、その人とは自分で契約させてください。」
という契約。
売主にとっては不動産会社を１本にしぼるのでリスクがあるが、その代わり宅建業者側に義務が発生
「REINSに7日以内（休業日除く）に登録します」
「活動状況を2週間に1回以上報告します」
という義務がある
専属専任媒介契約とは？
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「全部あなたに任せる。私も勝手に売らない。」
会話風にまとめると
売主
「土地の売却は全部あなたに任せます。
他の不動産屋には頼みません。
さらに、私が友人から『その土地欲しい』と言われても、勝手に直接契約もしません。」
という契約。
これが売主にとっては一番拘束が強い媒介契約だが、その代わり宅建業者側の義務も強い。
「REINSに5日以内（休業日除く）に登録します」
「活動状況を1週間に1回以上報告します」
という義務がある
宅建業法（媒介契約の種類とその違い）
媒介契約書
宅建業者の媒介契約書の交付義務とは？＊媒介契約書の交付義務は、宅建業者の義務であって、宅建士の義務ではない。
解答表示
なお、依頼者の承諾を得られれば、媒介契約書に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる（34条の2第11項）。
媒介契約書の記載事項とは？
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本質の3本柱
「何を・いくらで売るのか」＋「宅建業者にどう売ってもらうのか」＋「金とトラブルのルール」
① 宅地又は建物を特定するために必要な表示
物件の住所、面積、種類、構造など
② 宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
価額又は評価額について、宅建業者が意見を述べる場合、必ずその根拠を（口頭でも可）示さなければならない（34条の2第2項）。
③ 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅建業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅建業者を明示する義務の存否に関する事項
▼「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれに該当するのか。
▼一般媒介契約の場合には、「他に媒介や代理を依頼した業者を明示する義務」を依頼者に課すもの（明示型）と、明示する義務がないもの（黙示型）か。
④ 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する「建物状況調査（インスペクション）」を実施する者のあっせんの有無
▼「建物状況調査（インスペクション）」とは、国土交通省令で定める者（既存住宅状況調査技術者）が実施する、建物の構造耐力上主要な部分等の状況の調査のこと。
▼あっせん「無」とするときは、その理由を記入することとされている（国土交通大臣の定める標準媒介契約約款）。
▼既存住宅状況調査技術者とは、① 建築士、② 国土交通大臣が定める講習を修了した者、いずれにも該当する者のこと（施行規則15条の8）。
⑤ 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
「一般媒介契約」には、規制ルールはないが、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合には、３か月という上限の有効期間がある。
⑥ 宅地又は建物の指定流通機構への登録に関する事項
「一般媒介契約」には、規制ルールはない（登録してもよい）が、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合には、登録義務がある。
⑦ 報酬に関する事項
⑧ 媒介契約違反の場合における措置に関する事項
例えば、
「一般媒介契約（明示型）」黙示型でないにもかかわらず、依頼者が明示していない宅建業者の媒介又は代理によって契約を成立させた場合の措置
「専任媒介契約」依頼者の専任にもかかわらず、依頼者が他の宅建業者に依頼して契約を成立させてしまった場合の措置
「専属専任媒介契約」依頼者の専属にもかかわらず、依頼者が自己発見取引によって契約を成立させてしまった場合の措置
⑨ 媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別
国土交通大臣の定めるひな形の契約書でなくても、①～⑨が記載されている契約書なら有効
宅建業者の交付義務（媒介契約書の記載内容）
宅建業法～指定流通機構（レインズ）とは～
指定流通機構（レインズ「Real Estate Information Networks System」の略）とは
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売買の透明化：
全国の多くの不動産会社に情報が公開されるため、購入希望者が見つかりやすくなり、不動産会社が自社だけで情報を隠す「囲い込み」を防ぐ効果もあります。
専任媒介契約又は専属専任媒介契約を締結した場合、宅建業者がレインズに登録しなければならない事項は？
解答表示
① 契約の目的物である宅地又は建物の所在、規模、形質、売買すべき価額
② 宅地又は建物に係る都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの
③ 媒介契約が宅地又は建物の交換の契約に係るものである場合にあっては、宅地又は建物の評価額
④ （媒介契約が専属専任媒介契約である場合）専属専任媒介契約である旨
（34条の2第5項、施行規則15条の11）
＊プライバシーの観点から、その物件の所有者（売主）の氏名や住所は登録不要
レインズの登録済証とは？
解答表示
指定流通機構（レインズ）に登録した宅建業者は、遅滞なく、この登録済証を依頼者に引き渡さなければならない（34条の2第6項）。
ただ、依頼者の承諾を得て、登録済証において証されるべき事項を電磁的方法により提供することができる（34条の2第12項）
媒介契約を締結している宅建業者の報告義務と通知義務の内容は？
解答表示
媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない（34条の2第8項）
指定流通機構（レインズ）へ契約成立の通知義務
指定流通機構（レインズ）への登録に係る物件について、売買又は交換の契約が成立した場合、登録した宅建業者は、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない（34条の2第7項）。
▼通知すべき事項（施行規則15条の13）
①登録番号
②取引価格
③契約の成立した年月日