【宅建対策】宅建業法（業務：媒介契約・代理契約）《最短合格法｜単元別インプットと過去問演習》

1．友人・知人に直接売る
2．メルカリなどのフリマアプリで売る
3．フリーマーケットなどで直接売る
4．セカンドストリートなどにまとめて持っていく（宅配買取もしてくれる）
5. 売れない服は寄付・古着回収（捨てるという選択肢）

大きく分けて３種類
①自分で売る相手を探す（メルカリに出品みたいなイメージ）＊ちなみに、メルカリは不動産だと出品できないルール。
②不動産会社に売る（ブックオフに売るイメージ）
③不動産会社に売る相手を探してもらう（紹介してもらうイメージ）

ベスト
１，自分で買主を探して直接契約

メリット： 仲介手数料がかからない。
デメリット： 自分で買主を見つける難易度は高い

自分で親戚・友人・隣地所有者などに声をかける
↓
「○○万円なら買いたい」
↓
価格・条件を合意
↓
売買契約
↓
司法書士に所有権移転登記だけ依頼

２，１つの不動産会社に「この土地を売ってくれ」と頼む（これを、媒介契約という）

メリット： 自分で買主を探さなくてよい。市場価格に近い価格を狙いやすい。
デメリット： 売れた場合に仲介手数料がかかる。

不動産会社に土地を査定してもらう
↓
媒介契約を結ぶ
↓
REINS・不動産サイト・顧客などに広告
↓
不動産会社が買主を探す
↓
買主と価格交渉
↓
売買契約
↓
決済・所有権移転登記

３，複数の不動産会社に仲介を依頼する（一般媒介）

メリット： 複数社が競争する。
デメリット： 各社との連絡・管理が面倒。

A不動産・B不動産・C不動産に依頼
↓
それぞれが買主を探す
↓
最初に良い条件の買主を見つけた会社で契約
↓
売買・登記

４，１つの不動産会社に直接買い取ってもらう（ブックオフに本を売るイメージ）

メリット： 買主探し不要。短期間で売れる。
デメリット： 足元を見られ、不動産価格を安くされやすい。

不動産会社に査定依頼
↓
「当社なら○○万円で買います」
↓
価格に納得
↓
不動産会社と直接売買契約
↓
決済・所有権移転

５，複数の複数の不動産会社に競わせて売る（車の一括査定みたいなイメージ）

メリット： 買取の中では高値を狙いやすい。
デメリット： 一般人に売るより、不動産会社に売るので足元を見られ安くされやすい。

A社「1,700万円」
B社「1,850万円」
C社「1,950万円」
↓
一番高い会社を選ぶ
↓
直接売却

「私の土地を買ってくれる人を探して、売買契約が成立するように話をまとめてください。契約を結ぶのは私自身です。」という契約のこと。

不動産屋「買いたい人を探してきます」
↓
買主発見
↓
不動産屋「1,900万円なら買うそうです。どうします？」
↓
売主「OK」
↓
売主本人 ＋ 買主本人 が売買を直接契約

「私の土地を買ってくれる人を探して、私の代理人として売買契約まで結んできてください。」という契約のこと。

不動産屋「買いたい人を探してきます」
↓
買主発見
↓
不動産屋が「売主の代理人」として売買契約
↓
契約の効果は売主に帰属

「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つ。

媒介契約のうち、他の宅建業者にも重ねて依頼することのできるもののこと。

「みんな探して！俺も探す！」

会話風にまとめると
売主
「土地を売りたいので、買主を探してください。
ただ、あなた以外の不動産屋にも同時に頼みます。
それと、私が自分で友人などから買主を見つけたら、その人と直接契約することもあります。」という契約。

＊一般媒介契約には、他に依頼している宅建業者を知らせる明示型と、知らせなくてよい旨を特約する非明示型がある（34条の2第1項3号）

媒介契約のうち、他の宅建業者に重ねて依頼することを禁じたもののこと

「不動産屋はあなた一本。ただし俺自身も買主を探す。」

会話風にまとめると
売主
「不動産屋への依頼は、あなた1社だけにします。
他の不動産屋には頼みません。
ただし、私が友人などから買主を自分で見つけた場合は、その人とは自分で契約させてください。」
という契約。

売主にとっては不動産会社を１本にしぼるのでリスクがあるが、その代わり宅建業者側に義務が発生
「REINSに7日以内（休業日除く）に登録します」
「活動状況を2週間に1回以上報告します」
という義務がある

媒介契約のうち、他の宅建業者に重ねて依頼することを禁じ、さらに自己発見取引をも禁じたもののこと

「全部あなたに任せる。私も勝手に売らない。」

会話風にまとめると
売主
「土地の売却は全部あなたに任せます。
他の不動産屋には頼みません。
さらに、私が友人から『その土地欲しい』と言われても、勝手に直接契約もしません。」
という契約。

これが売主にとっては一番拘束が強い媒介契約だが、その代わり宅建業者側の義務も強い。
「REINSに5日以内（休業日除く）に登録します」
「活動状況を1週間に1回以上報告します」
という義務がある