【宅建対策】宅建業法（媒介契約・代理契約）《最短合格法｜単元別インプットと過去問演習》

1．友人・知人に直接売る
2．メルカリなどのフリマアプリで売る
3．フリーマーケットなどで直接売る
4．セカンドストリートなどにまとめて持っていく（宅配買取もしてくれる）
5. 売れない服は寄付・古着回収（捨てるという選択肢）

大きく分けて３種類
①自分で売る相手を探す（メルカリに出品みたいなイメージ）＊ちなみに、メルカリは不動産だと出品できないルール。
②不動産会社に売る（ブックオフに売るイメージ）
③不動産会社に売る相手を探してもらう（紹介してもらうイメージ）

ベスト
１，自分で買主を探して直接契約

メリット： 仲介手数料がかからない。
デメリット： 自分で買主を見つける難易度は高い

自分で親戚・友人・隣地所有者などに声をかける
↓
「○○万円なら買いたい」
↓
価格・条件を合意
↓
売買契約
↓
司法書士に所有権移転登記だけ依頼

２，１つの不動産会社に「この土地を売ってくれ」と頼む（これを、媒介契約という）

メリット： 自分で買主を探さなくてよい。市場価格に近い価格を狙いやすい。
デメリット： 売れた場合に仲介手数料がかかる。

不動産会社に土地を査定してもらう
↓
媒介契約を結ぶ
↓
REINS・不動産サイト・顧客などに広告
↓
不動産会社が買主を探す
↓
買主と価格交渉
↓
売買契約
↓
決済・所有権移転登記

３，複数の不動産会社に仲介を依頼する（一般媒介）

メリット： 複数社が競争する。
デメリット： 各社との連絡・管理が面倒。

A不動産・B不動産・C不動産に依頼
↓
それぞれが買主を探す
↓
最初に良い条件の買主を見つけた会社で契約
↓
売買・登記

４，１つの不動産会社に直接買い取ってもらう（ブックオフに本を売るイメージ）

メリット： 買主探し不要。短期間で売れる。
デメリット： 足元を見られ、不動産価格を安くされやすい。

不動産会社に査定依頼
↓
「当社なら○○万円で買います」
↓
価格に納得
↓
不動産会社と直接売買契約
↓
決済・所有権移転

５，複数の複数の不動産会社に競わせて売る（車の一括査定みたいなイメージ）

メリット： 買取の中では高値を狙いやすい。
デメリット： 一般人に売るより、不動産会社に売るので足元を見られ安くされやすい。

A社「1,700万円」
B社「1,850万円」
C社「1,950万円」
↓
一番高い会社を選ぶ
↓
直接売却

売主「不動産屋さん、私の土地を買ってくれる人を探して、売買契約が成立するように話をまとめてください。契約を結ぶのは私自身ですが。」という契約のこと。
＊買主を見つけるのと逆に、もちろん売主を見つけてくることも媒介契約といえる。

不動産屋「はい、買いたい人を探してきます」
↓
買主発見
↓
不動産屋「1,900万円なら買うそうです。どうします？」
↓
売主「OK」
↓
売主本人 ＋ 買主本人 が売買を直接契約

売主「不動産屋さん、私の土地を買ってくれる人を探して、私の代理人として売買契約まで結んできてください。」という契約のこと。

不動産屋「買いたい人を探してきます」
↓
買主発見
↓
不動産屋が「売主の代理人」として売買契約
↓
契約の効果は売主に帰属

媒介契約のうち、他の宅建業者にも重ねて依頼することのできるもののこと。

「みんな探して！俺も探す！」

会話風にまとめると
売主
「土地を売りたいので、買主を探してください。
ただ、あなた以外の不動産屋にも同時に頼みます。
それと、私が自分で友人などから買主を見つけたら、その人と直接契約することもあります。」という契約。

＊一般媒介契約には、他に依頼している宅建業者を知らせる明示型と、知らせなくてよい旨を特約する非明示型がある（34条の2第1項3号）

媒介契約のうち、他の宅建業者に重ねて依頼することを禁じたもののこと

「不動産屋はあなた一本。ただし俺自身も買主を探す。」

会話風にまとめると
売主
「不動産屋への依頼は、あなた1社だけにします。
他の不動産屋には頼みません。
ただし、私が友人などから買主を自分で見つけた場合は、その人とは自分で契約させてください。」
という契約。

売主にとっては不動産会社を１本にしぼるのでリスクがあるが、その代わり宅建業者側に義務が発生
「REINSに7日以内（休業日除く）に登録します」
「活動状況を2週間に1回以上報告します」
という義務がある

媒介契約のうち、他の宅建業者に重ねて依頼することを禁じ、さらに自己発見取引をも禁じたもののこと

「全部あなたに任せる。私も勝手に売らない。」

会話風にまとめると
売主
「土地の売却は全部あなたに任せます。
他の不動産屋には頼みません。
さらに、私が友人から『その土地欲しい』と言われても、勝手に直接契約もしません。」
という契約。

これが売主にとっては一番拘束が強い媒介契約だが、その代わり宅建業者側の義務も強い。
「REINSに5日以内（休業日除く）に登録します」
「活動状況を1週間に1回以上報告します」
という義務がある

宅建業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面（媒介契約書）を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならない（34条の2第1項柱書）
なお、依頼者の承諾を得られれば、媒介契約書に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる（34条の2第11項）。

本質の3本柱
「何を・いくらで売るのか」＋「宅建業者にどう売ってもらうのか」＋「金とトラブルのルール」

①　宅地又は建物を特定するために必要な表示
物件の住所、面積、種類、構造など

②　宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
価額又は評価額について、宅建業者が意見を述べる場合、必ずその根拠を（口頭でも可）示さなければならない（34条の2第2項）。

③　当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅建業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅建業者を明示する義務の存否に関する事項
▼「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」のいずれに該当するのか。
▼一般媒介契約の場合には、「他に媒介や代理を依頼した業者を明示する義務」を依頼者に課すもの（明示型）と、明示する義務がないもの（黙示型）か。

④　当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する「建物状況調査（インスペクション）」を実施する者のあっせんの有無
▼「建物状況調査（インスペクション）」とは、国土交通省令で定める者（既存住宅状況調査技術者）が実施する、建物の構造耐力上主要な部分等の状況の調査のこと。
▼あっせん「無」とするときは、その理由を記入することとされている（国土交通大臣の定める標準媒介契約約款）。
▼既存住宅状況調査技術者とは、① 建築士、② 国土交通大臣が定める講習を修了した者、いずれにも該当する者のこと（施行規則15条の8）。

⑤　媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
「一般媒介契約」には、規制ルールはないが、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合には、３か月という上限の有効期間がある。

⑥　宅地又は建物の指定流通機構への登録に関する事項
「一般媒介契約」には、規制ルールはない（登録してもよい）が、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合には、登録義務がある。

⑦　報酬に関する事項

⑧　媒介契約違反の場合における措置に関する事項
例えば、
「一般媒介契約（明示型）」黙示型でないにもかかわらず、依頼者が明示していない宅建業者の媒介又は代理によって契約を成立させた場合の措置
「専任媒介契約」依頼者の専任にもかかわらず、依頼者が他の宅建業者に依頼して契約を成立させてしまった場合の措置
「専属専任媒介契約」依頼者の専属にもかかわらず、依頼者が自己発見取引によって契約を成立させてしまった場合の措置

⑨　媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別
国土交通大臣の定めるひな形の契約書でなくても、①～⑨が記載されている契約書なら有効

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報ネットワークシステムです。

売買の透明化：
全国の多くの不動産会社に情報が公開されるため、購入希望者が見つかりやすくなり、不動産会社が自社だけで情報を隠す「囲い込み」を防ぐ効果もあります。

［指定流通機構（レインズ）に登録する事項］
① 契約の目的物である宅地又は建物の所在、規模、形質、売買すべき価額
② 宅地又は建物に係る都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの
③ 媒介契約が宅地又は建物の交換の契約に係るものである場合にあっては、宅地又は建物の評価額
④ （媒介契約が専属専任媒介契約である場合）専属専任媒介契約である旨
（34条の2第5項、施行規則15条の11）

＊プライバシーの観点から、その物件の所有者（売主）の氏名や住所は登録不要

指定流通機構から交付される登録を証する書面のこと。

指定流通機構（レインズ）に登録した宅建業者は、遅滞なく、この登録済証を依頼者に引き渡さなければならない（34条の2第6項）。
ただ、依頼者の承諾を得て、登録済証において証されるべき事項を電磁的方法により提供することができる（34条の2第12項）

依頼者へ申し込みの報告義務
媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない（34条の2第8項）

指定流通機構（レインズ）へ契約成立の通知義務
指定流通機構（レインズ）への登録に係る物件について、売買又は交換の契約が成立した場合、登録した宅建業者は、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない（34条の2第7項）。
▼通知すべき事項（施行規則15条の13）
①登録番号
②取引価格
③契約の成立した年月日