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報酬額の制限とは
報酬の額を当事者間で自由に決められるとなると、不動産取引につき知識や経験に乏しい一般消費者の利益が害されるおそれがある。
そこで宅建業法は、報酬の額は、国土交通大臣の定める告示によるとし（宅建業法46条1項、3項、宅建業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることのできる報酬の額（告示））、宅建業者はこの額を超えて受けることはできないとした（同条2項）。
媒介・代理の報酬① 売買
片方媒介の報酬上限（重要計算基準）
売買価格1,000万円の宅地を媒介した場合、依頼者一方から受け取れる報酬上限は「1,000万円×3％＋6万円＝36万円」です（消費税等相当額を除く）。
① 200万円以下
→ 代金の5％
② 200万円を超え400万円以下
→ 代金の4％＋2万円
③ 400万円を超える
→ 代金の3％＋6万円
≪事例：片方から媒介（片手取引）≫
例えば、宅建業者が、甲さんの依頼により1,000万円の宅地の売買を媒介した場合、依頼者である甲さんから受け取ることができる報酬の限度額はいくらか。
甲：売主
乙：買主
A：宅建業者
甲 → A：媒介
甲 ⇔ 乙：売買契約
宅地：1,000万円
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→ 代金の3％＋6万円
→ 1,000万円×3％＋6万円＝36万円
双方媒介の報酬上限
同じ宅建業者が売主・買主の双方を媒介する場合、1,000万円の宅地売買では、それぞれから36万円、合計72万円まで受領できます（消費税等相当額を除く）。
≪事例：双方媒介≫
宅建業者Aが、甲さん及び乙さんの依頼により1,000万円の宅地の売買を媒介した場合、依頼者である甲さん及び乙さんから受けることができる報酬の限度額はいくらか。
甲：売主
乙：買主
A：宅建業者
甲 → A：媒介
乙 → A：媒介
甲 ⇔ 乙：売買契約
宅地：1,000万円
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＊36万が限度なので、売主から70万、買主から2万といった受け取り方はできない。
片方代理の報酬上限
1,000万円の宅地売買を代理した場合、報酬上限は媒介報酬36万円の2倍である72万円です（消費税等相当額を除く）。
双方代理は認められない（本人が許諾した場合を除く）ので、双方媒介と同じにする額にする必要がある。
つまり、売買の代理の依頼者から受けることができる報酬の限度額は、依頼の内容が媒介であったときに受けることのできる報酬の限度額の2倍とされている（告示第3）
（本人から許諾を得て、双方代理をした場合であっても、片方代理と同じ額に制限される。）
① 200万円以下
→ 代金の5％×2
② 200万円を超え400万円以下
→ （代金の4％＋2万円）×2
③ 400万円を超える
→ （代金の3％＋6万円）×2
≪事例：片方代理≫
例えば、宅建業者Aが、甲さんの依頼により1,000万円の宅地の売買を代理した場合、依頼者である甲さんから受けることができる報酬の限度額はいくらか。
甲：売主
乙：買主
A：宅建業者
甲 → A：代理
甲 ⇔ 乙：売買契約
宅地：1,000万円
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→ 代金の3％＋6万円
→ 1,000万円×3％＋6万円＝36万円
→ この2倍なので、72万円
双方代理の報酬上限
1,000万円の宅地売買では、代理報酬の上限は媒介報酬36万円の2倍である72万円。売主・買主双方から受領する場合も、合計72万円が上限です（消費税等相当額を除く）。
≪事例：双方代理（本人が許諾している場合に限る）≫
例えば、宅建業者Aが、甲さん及び乙さんの依頼により1,000万円の宅地の売買を代理した場合、依頼者である甲さん及び乙さんから受けることができる報酬の限度額はいくらか。
甲：売主
乙：買主
A：宅建業者
甲 → A：代理
乙 → A：代理
甲 ⇔ 乙：売買契約
宅地：1,000万円
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双方上限：合計72万円まで
媒介と代理が併存する場合の報酬上限
宅建業者が売主を媒介し、買主を代理する場合、個別上限は売主側36万円・買主側72万円ですが、双方から受領する報酬の合計上限は72万円です（消費税等相当額を除く）。
ただし、媒介の依頼者から受けることのできる報酬の限度額は、「契約の当事者の一方から媒介の依頼を受けた場合」と同様の額となる。
≪事例≫
宅建業者Aが、甲さんからは代理の依頼を、乙さんからは媒介の依頼を受けて、1,000万円の宅地の売買をした場合、依頼者である甲さん及び乙さんから受けることができる報酬の限度額はいくらか。
甲：売主
乙：買主
A：宅建業者
甲 → A：代理
乙 → A：媒介
甲 ⇔ 乙：売買契約
宅地：1,000万円
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双方から受領する報酬の合計上限72万円
例えば、
売主から36万円＋買主から36万円＝合計72万円
売主から0円＋買主から72万円＝合計72万円
36万円と72万円を同時に満額受領することはできない。
売主から36万円＋買主から72万円＝合計108万円は不可
複数の宅建業者が媒介・代理する場合の報酬上限
宅建業者Aが売主を媒介し、宅建業者Bが買主を代理する場合、個別上限はAが36万円、Bが72万円ですが、両業者が受領する報酬の合計上限は72万円（消費税等相当額を除く）。
≪事例≫
宅建業者Aが売主である甲さんから媒介を依頼され、宅建業者Bが買主である乙さんから代理を依頼され、A・Bが共同して甲乙間に代金1,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、A・Bが受けることのできる報酬の限度額はいくらか。
甲：売主
乙：買主
A：宅建業者（媒介）
B：宅建業者（代理）
甲 → A：媒介
乙 → B：代理
甲 ⇔ 乙：売買契約
宅地：1,000万円
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報酬額の消費税計算の処理方法
そもそも土地の売買代金（交換価額）には、消費税はかからない。
建物の売買代金（交換価額）は、消費税の課税対象。
手順
１，建物が消費税込みの価格の場合、税抜価格にする
２，税抜価格から報酬上限を計算する（5％ or 4%+2万円 or 3%+6万円）
３，報酬額に消費税を上乗せする（10％）【免税事業者の場合は4％】
≪事例≫
消費税の課税事業者である宅建業者Aが、甲さんの依頼により1,100万円（消費税10％込み）の建物の売買を媒介した場合、Aが甲さんから受けることのできる報酬の限度額はいくらでしょうか。
甲：売主
乙：買主
A：課税事業者・宅建業者
甲 → A：媒介
甲 ⇔ 乙：売買契約
建物：1,100万円（税込み）
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１，建物が消費税込みの価格の場合、税抜価格にする
1100万円の建物の税抜き価格は1000万円
２，税抜価格から報酬上限を計算する（5％ or 4%+2万円 or 3%+6万円）
報酬上限は、1000万円×3％＋6万円＝36万円
３，報酬額に消費税を上乗せする（10％）【免税事業者の場合は4％】
報酬に消費税を上乗せすると、36×1.1＝39.6万円
低廉な空家等の売買又は交換の媒介・代理における特例
＊前提：このテーマでは、貸借は関係ない。
800万円以下の金額の宅地又は建物をいう（告示第7、国土交通省「解釈・運用の考え方」）。
田舎でボロボロの買い手のつかない空き家をイメージ。
このような物件は、調査や媒介に経費がかかり、報酬の採算があわない。
そこで、空き屋の取引を活発にするためにも、取引される物件が低廉な空家等の場合において、報酬の限度額の計算につき、特例が設けられている（告示第7、第8）。
告示第7：媒介の場合の報酬
低廉な空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、宅建業者は、当該媒介に要する費用（人件費等含む）を勘案して、速算法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。
ただし、この場合に、当該依頼者から受ける報酬の額は、30万円に消費税を上乗せした金額（33万円）を超えてはならない。
報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮すること
低廉な空き家の定義の上限である、800万円を使って良い
→速算法の基準である3％＋6を適用
→800×3％＋6＝30万円
つまり、たとえば、低廉すぎる50万円の空き家であっても、30万円（税抜き）を限度として報酬を受け取ることができる。
また、この特例により報酬額を受ける場合には、媒介契約の締結に際しあらかじめ、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要がある（国土交通省「解釈・運用の考え方」より）。
告示第8：代理の場合の報酬
代理については、上記告示第7の規定により算出した「媒介の金額の2倍以内」とされている。
ただし、宅建業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が、上記第7の規定により算出した金額の2倍を超えてはならない。
また、この特例により報酬額を受ける場合には、代理契約の締結に際しあらかじめ、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要がある（国土交通省「解釈・運用の考え方」より）。
媒介・代理の報酬② 交換
交換の場合、「高いほう」の価額を基準として、売買と同じように計算する（告示第2）。
媒介・代理の報酬③ 貸借
建物が店舗の場合
賃借の場合、依頼者の双方から受けることのできる報酬の限度額は、借賃の1か月分（告示第4前段）。
媒介のときだけでなく、代理のときも同様（告示第5）。
借賃の1か月分の内訳
原則として問わない。つまり、媒介を依頼した人・代理を依頼した人から、それぞれどのくらいの報酬を受け取るかは自由。
ただし、居住用建物のときは、「媒介」の依頼者からは、報酬として借賃の1／2か月分までしか受けることができない（告示第4後段）。
＊媒介依頼を受けるにあたり承諾を得ているときを除く。
≪事例≫
宅建業者Aが、甲さんが所有する建物（店舗用建物）について、
甲さんからは媒介の依頼を、乙さんからは代理の依頼を受けて、甲さんと乙さんとの間に、1か月あたりの賃料10万円の賃貸借契約を成立させた場合、Aが甲さん・乙さんから受けることのできる報酬の限度額はいくらか。
また、この建物が「居住用建物」であった場合、甲さん・乙さんから受けることのできる報酬の限度額は、いくらになるか。なお、乙さんから媒介依頼を受けるにあたって承諾を得ていないものとする。
解答表示
店舗用建物の場合
媒介依頼者甲さんから最大で10万円
代理依頼者乙さんから最大で10万円
双方から最大で10万円（内訳問わない）
居住用建物の場合
媒介依頼者甲さんから最大で5万円＊承諾を得ていないので、家賃の半分になる。
代理依頼者乙さんから最大で10万円
双方から最大で10万円（内訳問わない）
権利金等の授受がある場合
上記見てきたように、１か月分の賃料をもとにして業者の報酬が計算されるが、
もし、賃料以外に何か別に受け取っている場合、それを考慮する必要がある。
権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、
不動産の賃貸借契約を結ぶ際、賃料や敷金とは別に、
土地や建物を借りる権利の対価（権利設定の対価）として支払われる金銭であって、
返還されないもののことをいう（告示第6）。
＊返還される敷金とは、性質が異なる。
居住用建物以外（宅地、事務所、店舗など）の賃借で、権利金等の授受がある場合、権利金等の額を「売買代金」とみなして、報酬の計算をすることができる（告示第6）。
そして、借賃1か月分と比較し、高いほうが報酬の限度額となります。
→権利金等は（大きな金額のやりとりが多いので）賃貸なのに、売買の速算法を使ってよい。
≪事例≫
宅建業者Aが、甲さんが所有する宅地について、甲さん及び乙さんから賃貸借の媒介を依頼され、甲さんと乙さんとの間に「1か月あたりの賃料100万円、権利金2,000万円の賃貸借契約」を成立させた場合、Aが、依頼者である甲さん及び乙さんから受けることのできる報酬の限度額（税抜き）はいくらか。
解答表示
家賃一か月分100万（税抜き）
権利金2000×3％＋6万円＝66万円、これが双方からの媒介なので、甲乙からそれぞれ66万円なので、合計132万円（税抜き）
２，高い方を報酬の限度額としてよい
権利金を売買代金とみなして計算した132万円（税抜き）が報酬限度額
長期の空家等に関する特例
田舎でボロボロの借り手のつかない空き家をイメージ。
このような物件は、調査や媒介に経費がかかり、報酬の採算があわない。
そこで、空き屋の取引を活発にするためにも、報酬の限度額の計算につき、特例が設けられている（告示第9、10）。
告示第9：媒介の場合の報酬
宅建業者が貸主である依頼者から媒介の依頼を受ける時点において、次の①②のいずれかに該当する宅地又は建物をいう（告示第9、国土交通省「解釈・運用の考え方」）。
① 現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されていないこと
具体例：少なくとも1年を超える期間にわたり居住者が不在となっているマンションの空き室等
② 将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがないこと
具体例：相続等により利用されなくなった直後の戸建の空き家であって今後も所有者等による利用が見込まれない
入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空室については、「事業の用に供されている」ものと解されることから、長期の空家等には該当しない（国土交通省「解釈・運用の考え方」）
長期の空家等の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受ける報酬の額の合計額について
宅建業者は、借主である依頼者から受ける報酬の額が借賃の1か月分＋消費税分（居住の用に供する長期の空家等にあっては、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該借主である依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の0.5か月分＋消費税分）に相当する金額以内である場合に限り、当該媒介に要する費用を勘案して、借賃の2か月分＋消費税分の金額を超えない範囲内で報酬を受けることができる（告示第9）。
もっとも、この告示第9は、借主である依頼者から受ける報酬の額が、通常の上限の範囲内である場合に限り、適用される。そのため、告示第9に基づき貸主が通常の上限を超えて依頼者から受けることのできる報酬は、長期の空家等の貸主である依頼者から受けるものに限られる（国土交通省「解釈・運用の考え方」より）。
例
貸主＋借主
0.5か月+0.5か月：承諾を得ていない場合（0.5か月分が限度）
1か月＋0か月：承諾を得ている場合（1か月分が限度）
0か月+1か月＋：承諾を得ている場合（1か月分が限度）
1.5+0.5：特例により貸主のみ2か月にできる、承諾を得ていない場合（0.5か月分が限度）
1+1：特例により貸主のみ2か月にできる、承諾を得ている場合（1か月分が限度）
告示第10：代理の場合の報酬
長期の空家等の貸借の代理については、告示第5の規定にかかわらず、次のとおり報酬を受けることができる（告示第10）。
① 貸主である依頼者から、借賃2か月分＋消費税分の金額を超えない範囲内で報酬を受けることができる（ただし、当該貸主の相手方である借主から報酬を受ける場合は除く）。
なお、借主である依頼者から受ける報酬については、借賃1か月分＋消費税分の金額を超えてはならない。
② 当該代理に係る貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃2か月分＋消費税分の金額を超えない範囲内で報酬を受けることができる。
ただし、借主である依頼者から受ける報酬については、借賃1か月分＋消費税分の金額以内である必要がある。
＊当該代理に係る貸借の相手方である借主から媒介に関して報酬を受ける場合、その額は借賃1か月分＋消費税分（居住用にあっては、媒介の依頼を受けるに当たって当該借主の承諾を得ている場合を除き、0.5か月分＋消費税分）の金額以内である必要がある。
＊宅建業者は、告示第10に基づき報酬を受ける場合には、代理契約の締結に際し、あらかじめ、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要がある（国土交通省「解釈・運用の考え方」）。
必要費の請求との関係
宅建業者が媒介・代理の仕事をするために支出した費用のこと。
例
物件を調査するための交通費・現地調査費
買主を探すための広告費
書類の取得・調査などにかかった実費
原則
報酬とは別に、広告費などの費用を依頼者に請求することができない（告示第11第1項本文）。
＊報酬の中には、基本的に必要費が含まれるという考え。
例外
以下のような場合には、依頼者に請求することができる（告示第11第1項ただし書、国土交通省「解釈・運用の考え方」）。
① 依頼者の依頼によって行う広告の料金
② 依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用で、その負担について事前に依頼者の承諾があるもの（例：現地調査の費用など）