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税法から、毎年２～３問出題。以下の画像は、出題実績一覧。
宅建試験の税法・税その他について、2016年以降の出題実績を一覧化。不動産取得税、固定資産税、所得税、印紙税、登録免許税、贈与税、地価公示法、不動産鑑定評価基準の出題傾向と2026年予想を整理しています。
上表より、不動産取得税は、２年に一度出題されている重要単元だとわかる。
＊ちなみに、贈与税は、2016〜2025年は0回だが、2015年に出題あり。
宅建試験の合格に必要なのは、インプット解説と過去問演習、そして最後の仕上げとなる「大手予備校の予想問題」だけです。
合格レベルのライバルたちのほとんどは、大手予備校の定番予想問題集を解いて本試験に臨んできます。
周囲が解いているにもかかわらず、自分だけ解いていないと、本番で思わぬ差をつけられて不合格になってしまうリスクがあります。
同じライバルたちが解いている本の、最低でもどちらか1冊は必ず解いておきましょう。
時間に余裕がある方は2冊ともやり込むことで、合格率は格段に跳ね上がるでしょう。
前提：税法上の用語
課税主体とは、税を徴収する者のこと。
具体的には、国、都道府県、市町村のこと。
課税客体とは、税を徴収する原因のこと。
具体的には、不動産を取得したとき、贈与したときなど。
納税義務者とは、税を納める義務者のこと。
具体的には、売買の所有権移転登記の場合には、売主と買主双方が登録免許税を納める義務者。
税の算定式
①課税標準×②税率＝③税額
減税の種類として、
①課税標準に対するの控除型
②税率に対する軽減型
③算出された税額に対する控除型がある。
課税標準とは、課税客体を数値で表したもの。
税金
├─ 普通税 → 使い道を特定しない：行政サービス全般の財源に充てる
│ 例：不動産取得税、固定資産税
│
└─ 目的税 → 使い道が特定されている
例：都市計画税
不動産取得税とは
イメージ図
【原因】
土地を買った
家を買った
工場を建てた
土地を贈与された
↓
「不動産」を「取得」したか？
「不動産」かどうか：土地・家屋に該当するか
「取得」したといえるかどうか：売買・交換・贈与・新築・増築・改築など、相続・法人の合併は✕
↓
【課税標準はいくら？】
原則：固定資産課税台帳の登録価格
↓
【免税点未満ではないか？】
↓ 未満でない
【不動産取得税】
取得時に原則1回だけかかる都道府県税
↓
税額＝課税標準 × 税率
土地3％・住宅3％・非住宅家屋4％
↓
【納付】
普通徴収
＝納税通知書により納付
課税主体
不動産取得税の課税主体は、取得した不動産が所在する都道府県である（地方税法73条の2、1条2項）。
課税客体（地方税法73条の2）
不動産取得税は、「不動産の取得」に課税される。
73条1号「不動産」とは、
土地及び家屋の総称のこと。
73条2号「土地」とは、
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地。
73条3号「家屋」とは、
住宅、店舗、工場、倉庫その他の建物。
「取得」といえる場合：課税される具体例
売買
交換
贈与
新築
改築（価値が増加した場合のみ）
増築
「取得」といえない場合：課税されない具体例
相続
包括遺贈
法人の合併
納税義務者（地方税法73条の2、73条の3）
不動産取得税の納税義務者は、土地や家屋などの不動産を取得した者である。
個人であるか法人であるかを問わない。
不動産を取得した者が国、都道府県、市町村などである場合には、不動産取得税を課税することができない。
課税標準（地方税法73条の13）
課税標準とは、課税客体（税を徴収する原因）を数値で表したもの。
原則
不動産の価格（固定資産税課税台帳に登録されている価格）
増築・改築の場合、増築または改築により増加した価格
新築家屋のように固定資産課税台帳に価格が登録されていない不動産や、増改築の場合などについては、都道府県知事がその価格を決定する（地方税法73条の21第1項、第2項）。
⚠️過去問注意：
「売買価格＝課税標準」という選択肢は、誤り！
3,000万円で土地を買ったから、3,000万円に3％を掛ける――ではない。
免税点（地方税法73条の15の2）
免税点とは、
課税標準となる額が一定額より小さければ、そもそも不動産取得税を課さない
というラインである。
土地：16万円未満
家屋・建築による取得：1戸につき66万円未満
家屋・その他の取得：1戸につき34万円未満
＊令和8年度税制改正で、従来の10万円・23万円・12万円から引き上げられた。
⚠️過去問注意：
「一定の面積に満たない土地は課税できない」という選択肢は、誤り！
判断するのは面積ではなく課税標準となる額である。
税率（地方税法73条の15、附則11条の2）
【不動産取得税の税率】
土地 100分の3（3％）
家屋：住宅 100分の3（3％）
家屋：住宅以外の家屋（店舗・事務所等） 100分の4（4％）
⚠️過去問注意：
土地は「住宅用か？」「店舗用か？」で分けない！
家屋だけ「住宅か非住宅か」を見る。
納付方法と納付期日（地方税法73条の17）
納付方法
不動産取得税は、納税通知書を不動産の取得者に交付して徴収する普通徴収の方法により行われる。
⚠️過去問注意：
「取得日の翌日から3か月以内に都道府県へ申告納付」という選択肢は、誤り！
「特別徴収によることができる」という選択肢は、誤り！
納付期日
不動産取得税を徴収しようとする場合において納税者に交付すべき納税通知書は、遅くとも、その納期限前10日までに納税者に交付しなければならない。
不動産取得税の特例
税の算定式
①課税標準×②税率＝③税額
不動産取得税の特例とは、
課税標準、税率、税額のいずれかを少なくしてもらえる仕組みをさす。
住宅に係る課税標準の特例
根拠条文（地方税法73条の14、施行令37条の16、37条の17、37条の18）
「住宅」とは、
この制度では単に「建物」という意味ではなく、人の居住の用に供する家屋等を指す（地方税法73条④、施行令37条1項）。
宅建試験の税法で重要な住宅取得の特例について、新築住宅と既存住宅の床面積、取得者、居住要件、耐震要件、控除額の違いを比較した暗記用図解です。
《具体例》
住宅の価格 1,600万円
↓
－控除額 1,200万円
↓
課税標準 400万円
400万円 × 3％
＝12万円
宅地等に係る課税標準の特例
令和9年3月31日までに宅地又は宅地比準土地を取得した場合、不動産取得税の課税標準は、その土地の価格の2分の1とする（地方税法附則11条の5第1項）。
住宅用地に限定された特例ではない。
【宅地等を取得】
評価額 2,000万円
↓
× 1/2（地方税法附則11条の5第1項）
↓
課税標準 1,000万円
↓
× 3％
↓
税額 30万円
注意点：
「税率を2分の1にする」「税額を2分の1にする」という意味ではない。
対象は「宅地評価土地」であり、宅地及び宅地比準土地のこと。
宅地比準土地（宅地比準方式の対象となる土地）とは、
現況の地目が農地や山林、原野、雑種地であっても、宅地としての転用が見込める地域（市街化区域内など）にあり、類似する近傍の宅地を基準にして価格や相続税評価額を算出する土地のこと。
住宅用地の取得に対する不動産取得税の減額
新築住宅または既存住宅について住宅の特例要件を満たす「特例適用住宅」の用地を取得し、
一定の要件を満たす場合に、
土地の不動産取得税額からさらに一定額を減額する（地方税法73条の24）
これは宅地等の課税標準を価格の2分の1とする特例とは別であり、両方が適用される場合がある。
【宅地等を取得】
評価額 2,000万円
↓
× 1/2（地方税法附則11条の5第1項）
↓
課税標準 1,000万円
↓
× 3％
↓
税額 30万円
↓
さらに特例適用住宅の
用地なら？
↓ YES
土地の税額から
さらに一定額を減額（地方税法73条の24）