【PR】アフィリエイト広告を含みます
宅建試験の他科目や、宅建試験の最短合格法の全体像はこちら↓↓
https://educational-expert.com/takken-fastest-method/
住宅金支援機構法は、免除科目です。
宅建試験における免除科目からは、毎年全5問（問46〜問50）が出題されております。
問46 住宅金融支援機構法
問47 不動産の需要・統計
問48 不当景品類及び不当表示防止法（景表法）
問49 土地（地目、地形など）
問50 建物（構造、材料など）
＊登録講習（5問免除講習）を修了されている受験者様は、この問46から問50までの5問が免除され、最初から5点分が加算された状態で試験（問1〜問45の45問・試験時間15分短縮）に臨むこととなります。
住宅金支援機構法の単元の重要度ランクは以下の通り（B＜A＜Sランクの順に重要）
住宅金融支援機構の業務：S
業務の委託：B
宅建試験の合格に必要なのは、インプット解説と過去問演習、そして最後の仕上げとなる「大手予備校の予想問題」だけです。
合格レベルのライバルたちのほとんどは、大手予備校の定番予想問題集を解いて本試験に臨んできます。
周囲が解いているにもかかわらず、自分だけ解いていないと、本番で思わぬ差をつけられて不合格になってしまうリスクがあります。
同じライバルたちが解いている本の、最低でもどちらか1冊は必ず解いておきましょう。
時間に余裕がある方は2冊ともやり込むことで、合格率は格段に跳ね上がるでしょう。
独立行政法人・住宅金融支援機構とは
言葉も似ているが、日本学生支援機構（JASSO）と比較するとわかりやすい。
日本学生支援機構 ⇄ 学生
という本人への直接的な貸与が中心。
一方、住宅金融支援機構は
住宅購入者 ⇄ 銀行などの民間金融機関 ⇄ 住宅金融支援機構
銀行等が貸し付けた住宅ローンの債権を買い取って証券化し、市場で販売する支援業務を中心
ただし、住宅購入者とやり取りしないわけではない。
住宅金融支援機構も災害復興など、一般の金融機関では融資が難しい一定分野では、住宅購入者へ直接融資する。
暗記文
住宅金融支援機構は、一般の金融機関による住宅資金の融通を、貸付債権の譲受け等によって支援するとともに、一般の金融機関による融通を補完するため、災害復興建築物等に必要な資金の貸付けも行う（住宅金融支援機構法4条）。
目的
住宅金融支援機構法4条
住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とする。
【基本的な構造】
民間金融機関を支援 例：住宅融資保険、貸付債権の譲受け
＋
【一定の分野】
機構自身による一般人への直接貸付け
・住宅融資保険とは
住宅金融支援機構と民間金融機関との間の保険のこと。
民間金融機関の住宅ローンに事故が生じた場合に、機構が金融機関へ保険金を支払う仕組みであり、これも「民間による住宅ローン供給を支える」という機構の役割。
住宅金融支援機構の業務
住宅金融支援機構は、
証券化支援業務のほか、
住宅融資保険、
住宅情報の提供、
災害復興・耐震改修・合理的土地利用・マンション再生・子育て・高齢者向け賃貸住宅・省エネ改修等の一定分野への直接融資
既往債権の管理・回収等を行う。
証券化支援業務
証券化とは、
住宅ローン債権をまとめ、それを裏付けとして投資家から資金を集められる形にすることである。
証券化支援業務には、
買取型と保証型がある。
買取型＝ローン債権そのものを機構が買う
保証型＝債権を買わず、返済不能や証券の元利払いを保証する
銀行が35年固定などの長期住宅ローンを自分だけで抱え続けると、その間の信用リスクや資金調達上のリスクを負うことになる。
そこで機構が証券化を支援することで、民間金融機関が長期・固定金利の住宅ローンを提供しやすくする仕組みになっている。
買取型
「証券化支援業務（買取型）」とは、
銀行等が顧客に対して有する住宅ローンの債権を、住宅金融支援機構が買取り、証券化して市場に流通させるというものである（13条1項1号）
機構は買い取った住宅ローン債権を担保としてMBSを発行し、投資家から資金を受け取る。
MBSとは「Mortgage Backed Security」の略で、住宅ローン債権を裏付けとする資産担保証券である。
MBSは、投資家からすると、債券に近い。
投資家目線では、「住宅ローンから入ってくる返済金を原資に、元利金を受け取る金融商品」
銀行目線
「1000万円＋利息を貸した直後に、その住宅ローン債権を機構へ売って、1000万円前後の現金を回収する」
1000万円を35年間寝かせず、何度も住宅ローンの原資として回転させられる。
債権を機構へ売った後も、銀行は返済窓口として管理・回収を続け、機構からサービシングフィー（管理回収手数料）を得る。
住宅購入者目線
機構が買い取った後でも、利用者が毎月「住宅金融支援機構の窓口」へ返済するとは限らない。
機構は、買い取った住宅ローン債権の管理・回収業務を金融機関へ委託する仕組みを採っている。
そのため利用者から見ると、引き続き銀行が返済窓口になる。
重要なポイントが4つ
１：ローンを最初に貸すのは銀行等である。
２：ローン金利は全国一律ではない。
３：住宅購入に付随する一定の改良資金も対象となり得る。
４：【フラット35】は、申込本人または親族が居住する住宅を対象とする住宅ローンであり、投資用物件の取得には利用できない。つまり、買取型の住宅ローン ≠ 不動産投資ローン
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
「機構が金利を決めるので、どの金融機関でも同じ金利になる」という文は誤り！
「投資用・一般的な賃貸住宅取得用ローンを買い取る制度」という文は誤り！
保証型
「証券化支援業務（保証型）」とは、住宅ローンについて、住宅ローン利用者が返済不能となった場合に銀行等に対して保険金の支払いを行う住宅融資保険の引受け等を行うというものである（13条1項2号）。
さらに、その住宅ローン等を担保として発行された債券等について、投資家に対する元利払いを保証する仕組みである。
自動車保険にかなり近い理解でよい。
あなた → 保険会社へ保険料
事故
保険会社 → あなた等へ保険金
銀行 → 住宅金融支援機構へ保険料
住宅ローン利用者が返済不能
住宅金融支援機構 → 銀行へ保険金
その他の業務
住宅金融支援機構は「フラット35を支えるだけ」の組織ではない。
①融資保険業務
②情報の提供
③直接融資
④既往債権の管理・回収
⑤業務の役割分担・質の向上
① 融資保険業務《銀行―機構》
民間金融機関が貸した住宅ローンについて、機構が保険を引き受ける制度である。
② 情報の提供
住宅を買う人・借りる人などに対して、住宅ローンや住宅そのものについて役立つ情報を提供する業務である。
具体例
– 固定金利・変動金利の特徴やリスク
– 住宅ローンの選び方・返済計画
– 住宅の設計・建設に関する情報
– 耐震改修、マンション管理、中古住宅、住み替え等の情報
– 相談窓口やセミナーによる助言
など
③ 直接融資《住宅購入者―機構》
災害：災害復興住宅、被災住宅の補修
災害予防・耐震：災害予防のための移転・建設、地震安全性向上の住宅改良
まちづくり：合理的土地利用建築物、マンション共用部分改良
マンション再生：マンションの更新等
子育て・高齢者向け賃貸：良好な居住性能・環境を持つ一定の賃貸住宅
高齢者住宅：高齢者向け住宅の改良等
省エネ：住宅のエネルギー消費性能向上を主目的とする改良
特別災害：阪神・淡路大震災等についての特別法上の貸付け
住宅確保要配慮者：高齢者・低所得者・障害者等への賃貸住宅供給に関する貸付け
財形住宅：勤労者財産形成促進法10条1項による財形住宅貸付け
④ 既往債権の管理・回収
「既往債権」とは、すでに存在している過去の貸付債権である。
昔、貸した住宅ローンを管理して返済を受ける仕事である。
⑤ 業務の役割分担・質の向上
機構は、「民間銀行と競争して住宅ローンを全部奪う組織」ではない。
一般金融機関と適切な役割分担を図りつつ、住宅の質の向上を図るため必要な措置も講じる。
住宅金融支援機構の業務委託
《編集中》