【PR】アフィリエイト広告を含みます
宅建試験の他科目や、宅建試験の最短合格法の全体像はこちら↓↓
https://educational-expert.com/takken-fastest-method/
税法・価格分野から、毎年２～３問出題。以下の画像は、出題実績一覧。
宅建試験の税法・税その他について、2016年以降の出題実績を一覧化。不動産取得税、固定資産税、所得税、印紙税、登録免許税、贈与税、地価公示法、不動産鑑定評価基準の出題傾向と2026年予想を整理しています。
上表より、地価公示法は、直近では少ないが、以前は２年に一度出題されている重要単元だったとわかる。
＊ちなみに、贈与税は、2016〜2025年は0回だが、2015年に出題あり。
宅建試験の合格に必要なのは、インプット解説と過去問演習、そして最後の仕上げとなる「大手予備校の予想問題」だけです。
合格レベルのライバルたちのほとんどは、大手予備校の定番予想問題集を解いて本試験に臨んできます。
周囲が解いているにもかかわらず、自分だけ解いていないと、本番で思わぬ差をつけられて不合格になってしまうリスクがあります。
同じライバルたちが解いている本の、最低でもどちらか1冊は必ず解いておきましょう。
時間に余裕がある方は2冊ともやり込むことで、合格率は格段に跳ね上がるでしょう。
地価公示とは
地価公示とは、土地鑑定委員会が標準地を選び、その正常な価格を判定して公示する制度である。
標準地とは、地価を調べるために選ばれる「地域を代表する土地」である。
地域内の最高級の土地を選ぶわけではない。
地価公示法3条では、土地の利用状況や環境等が「通常」と認められる一団の土地から選定する。
正常な価格とは、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格である。
単純に「今その土地が実際に売れた価格」ではない。
地価公示法1条の2
標準地の公示価格を指標として取引を行うよう努める
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
「標準地なら、公示価格によって取引しなければならない」という文は誤り！
地価公示法の目的
地価公示法1条
① 標準地を選定して正常な価格を公示する
その結果、
② 一般の土地の取引価格に対して指標を与える
さらに、
③ 公共の利益となる事業に供する土地について、適正な補償金額の算定等に役立てる
そして最終的に、
適正な地価の形成に寄与する
という構造。
標準地
↓
正常な価格を公示
↓
①一般取引の指標
②公共事業等の補償額算定等
↓
適正な地価形成
地価公示の手続き
国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選ぶ
→ 2人以上の不動産鑑定士がそれぞれ鑑定する
→ 土地鑑定委員会が審査・調整して1月1日時点の正常な価格を判定する
→ 官報で公示する
→ 市町村で閲覧できるようにする
地価公示では、土地を選ぶ人、実際に鑑定する人、最終的に価格を判定する人が同じではない。
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
年2回✕
鑑定士が共同で1通✕
環境が特に良好な土地✕
建物があるものとして評価✕
不動産鑑定士が公示価格を決定する✕
国土交通大臣が標準地を選ぶ✕
【暗記する文章】
地価公示は、国土交通省に置かれる土地鑑定委員会が中心となり、標準地を選定し、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査・調整して正常な価格を判定・公示する（地価公示法2条1項・12条1項）
地価公示のプロセス
【公示区域】どこでも標準地を選べるわけではなく、公示区域の中から選定
│
↓
①「普通の土地」を標準地として選ぶ
│
↓
② 不動産鑑定士A ─ 鑑定評価書A
不動産鑑定士B ─ 鑑定評価書B
│
↓
土地鑑定委員会が
結果を審査＋必要な調整
│
↓
毎年1月1日時点
1㎡当たりの「正常な価格」
│
↓
③ 官報で公示
標準地の選定
どこでも標準地を選べるわけではなく、公示区域の中から選定
都市計画区域
＋
土地取引が相当程度見込まれる
国土交通省令で定める区域
－
国土利用計画法12条1項の「規制区域」
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
標準地は都市計画区域内からしか選べない✕
地価公示法3条は、
自然的・社会的条件からみて類似の利用価値を有する地域の中で、土地の利用状況・環境等が通常と認められる一団の土地
を選ぶとしている。
施行規則3条では、用途が同質のまとまりある地域で、利用状況・環境・地積・形状等がその地域で通常である土地として具体化されている。
建物や地上権がある土地でも標準地に選定できる。
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
豪邸だけの超一等地✕
極端に変形した特殊地✕
標準地の価格の判定
標準地が決まったら、価格を調べる。
不動産鑑定士による鑑定評価
土地鑑定委員会は、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を求める（地価公示法2条1項）。
さらに、その不動産鑑定士はそれぞれ土地鑑定委員会に鑑定評価書を提出する（5条）。
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
2人以上が共同で1通の鑑定評価書を作る✕
地価公示法4条では、次の3方向から価格を検討する。
①近くの似た土地は、いくらで売れた？
→ 近傍類地の取引価格
②近くの似た土地は、いくらの地代を生む？
→ 近傍類地の地代等
③同じくらい役立つ土地を作るなら、いくらかかる？
→ 同等の効用を有する土地の造成費用
「正常な価格」の判定
鑑定士が出した数字がそのまま公示価格になるわけではない。
土地鑑定委員会が結果を審査し、必要な調整を行い、一定の基準日における標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する（2条1項）。
そして基準日は、地価公示法施行規則2条により、毎年1月1日である。
1月1日
↓
標準地の価格時点
↓
2人以上が鑑定
↓
委員会が審査・調整
↓
正常な価格
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
毎年2回✕
地価公示法2条2項では、土地について自由な取引が行われるとした場合、その取引で通常成立すると認められる価格をいう。
つまり、建物その他の定着物や、地上権など土地の使用・収益を制限する権利がある場合でも、それらが存在しないものとして（更地として）価格を判定する。
建物・地上権ありでも標準地にはなれる。
しかし、正常な価格は建物・地上権等がないものとして判定する。
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
建物がある場合は建物が存在するものとして価格を判定する✕
官報への公示
所在地・地番
単位面積当たりの価格・基準日
地積・形状
周辺の土地利用
道路
水道・ガス・下水道
交通施設との距離関係
法令上の制限
etc.
価格が判定されたら、土地鑑定委員会は速やかに官報で公示する（地価公示法6条）。
主な公示事項は、
標準地の所在地・地番、単位面積当たりの価格と価格判定基準日、地積・形状、標準地とその周辺の土地利用状況などである。
さらに施行規則5条により、前面道路、水道・ガス・下水道、主要交通施設への接近状況、主要な法令上の制限等も公示事項となる。
⚠️過去問ひっかけあるある注意：
前回の公示価格からの「変化率」も官報に公示しなければならない✕
標準地の価格の総額も官報に公示する✕
公示後の措置
官報に公示しただけでは、土地の価格を調べたい一般の人が地域ごとの標準地情報を確認しにくい。
そこで、公示後には関係市町村にも資料を備え、一般に閲覧できる仕組みが設けられている。
│
│ 官報で公示
↓
公示事項を書いた書面
＋
標準地の位置を示す図面
│
↓
【関係市町村長】
│
↓
市町村の事務所
│
↓
一般の人が閲覧
地価公示法7条
土地鑑定委員会は
公示後、速やかに関係市町村の長へ、
公示事項のうち、その市町村が属する都道府県内の標準地に係る部分を記載した書面
と、
標準地の所在を表示する図面
を送付しなければならない（地価公示法7条1項）。
そして関係市町村長は、その図書を市町村の事務所で一般の閲覧に供する（7条2項）。
国土交通省の制度説明では、施行令1条に基づき、送付を受けた日から3年間閲覧に供すると整理されている。
公示価格の効力
一般の土地取引に対する効力
《編集中》
公示価格が規準となる場合
《編集中》